Cách tính & kê khai thuế cho thuê tài sản, cho thuê nhà 2026

Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026: cách tính thuế cho thuê nhà từ 01/01/2026, hướng dẫn khai thuế cho thuê tài sản, hồ sơ mẫu tờ khai cho thuê tài sản.

I. Căn cứ pháp lý

• Nghị định 139/2016/NĐ-CP;
• Thông tư 302/2016/TT-BTC;
• Thông tư 65/2020/TT-BTC;
• Nghị định 126/2020/NĐ-C;
• Thông tư 18/2026/TT-BTC;
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

II. Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026

1. Trường hợp tính thuế cho thuê tài sản

Đối tượng chịu thuế cho thuê tài sản là những cá nhân có doanh thu từ việc cho cá nhân, doanh nghiệp hoặc đối tượng khác thuê tài sản của mình. Tài sản bao gồm: nhà cửa, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng kinh doanh, nhà xưởng sản xuất, các phương tiện vận tải, máy móc hay thiết bị liên quan nhưng không bao gồm dịch vụ khác đi kèm.

2. Trường hợp miễn thuế cho thuê tài sản

Theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, cá nhân cư trú có doanh thu (*) từ hoạt động kinh doanh (đơn cử là cho thuê tài sản) với doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đồng thời, theo Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2025, cá nhân kinh doanh có doanh thu (*) năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

Lưu ý:

• (*) Doanh thu cho thuê tính trong 1 năm dương lịch (từ ngày 01/01 - ngày 31/12);
• Áp dụng đối với cả trường hợp cho thuê trọn năm và không trọn năm;
• Đối với hợp đồng thuê nhà phát sinh trước ngày 01/01/2026 và thời hạn thuê còn 6 tháng, nếu trước đó đã nộp thuế TNCN và thuế GTGT thì được điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế TNCN và mức doanh thu không chịu thuế GTGT. Theo đó, nếu sau khi điều chỉnh mà doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì nộp thuế theo quy định và được xử lý tiền thuế đã nộp.

III. Cách tính thuế cho thuê tài sản của cá nhân

1. Cách tính thuế môn bài cho thuê tài sản

Trước năm 2026, cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế môn bài theo 3 mức sau đây:

• 1.000.000 đồng: Nếu doanh thu trên 500 triệu đồng/năm;
• 500.000 đồng: Nếu doanh thu trên 300 - 500 triệu đồng/năm;
• 300.000 đồng: Nếu doanh thu trên 100 - 300 triệu đồng/năm.

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2026 theo Nghị quyết 198/2025/QH15 thì lệ phí môn bài đã chính thức được bãi bỏ. Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản không còn phải nộp lệ phí môn bài.

2. Cách tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản

Cá nhân cho thuê bất động sản, cho thuê nhà hoặc cho thuê tài sản nói chung áp dụng phương pháp tính thuế như sau:

➧ Công thức tính thuế GTGT cho thuê tài sản:

➧ Công thức tính thuế TNCN cho thuê nhà, cho thuê tài sản:

Theo Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, doanh thu tính thuế TNCN của cá nhân cho thuê bất động sản (*) được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng nhân với thuế suất 5%. 

Theo đó, bạn có công thức tính thuế GTGT cho thuê bất động sản như sau:

Lưu ý:

(*) Không bao gồm hoạt động kinh doanh lưu trú.

3. Ví dụ tính thuế cho thuê tài sản

➧ Trường hợp 1: Tiền thuê nhà đã bao gồm thuế

Ví dụ 1: 

Chủ nhà A cho công ty B thuê căn nhà có diện tích 200m2 trong 1 năm (từ ngày 01/01/2026 đến ngày 31/12/2026) thanh toán ngay, trên hợp đồng quy định tiền thuê nhà 12 tháng là 600.000.000 đồng và đã bao gồm thuế, như vậy:

• Doanh thu = 600.000.000 đồng;
• Thuế GTGT phải nộp = 600.000.000 x 5% = 30.000.000 đồng;
• Thuế TNCN phải nộp = (600.000.000 - 500.000.000) x 5% = 5.000.000 đồng.

➧ Trường hợp 2: Tiền thuê nhà chưa bao gồm thuế

Ví dụ 2:

Tương tự ví dụ 1 nhưng trên hợp đồng quy định tiền thuê nhà 12 tháng 600.000.000 đồng là chưa bao gồm thuế, như vậy:

• Doanh thu = 600.000.000 / 0.9 = 666.666.666,67 đồng;
• Thuế GTGT phải nộp = 666.666.667 x 5% = 33.333.333 đồng;
• Thuế TNCN phải nộp = (666.666.667 - 500.000.000) x 5% = 8.333.333 đồng.

4. Cách xác định doanh thu được trừ khi tính thuế TNCN cho thuê tài sản

Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:

➧ Đối với trường hợp bên cho thuê khai và nộp thuế:

• Nếu cá nhân có thuê tài sản tại nhiều địa điểm khác nhau thì được tính trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số địa điểm cho thuê. Cá nhân được quyền chọn phương án có lợi nhất nhưng phải đảm bảo tổng mức trừ tối đa là 500 triệu đồng/năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê;
• Nếu chưa trừ đủ 500 triệu đồng cho những hợp đồng được chọn thì được trừ tiếp vào doanh thu của một hoặc một số hợp đồng cho thuê khác, cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

➧ Đối với trường hợp bên đi thuê khai và nộp thuế:

Nếu cá nhân cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm khác nhau, đồng thời có quy định bên đi thuê sẽ kê khai và nộp thuế thay thì cần lưu ý:

• Bên cho thuê và bên thuê phải quy định cụ thể trong hợp đồng thuê nội dung khai thay, nộp thuế thay và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN khi chọn lựa hợp đồng nào sẽ được áp dụng mức trừ theo quy định;
• Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ hết 500 triệu đồng thì được trừ tiếp vào doanh thu của một hoặc một số hợp đồng cho thuê khác, cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Xem thêm: 

>> Cách tính thuế GTGT;

>> Cách tính thuế GTGT khi chuyển nhượng bất động sản;

>> Cách kê khai thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản;

IV. Tờ khai cho thuê tài sản (bộ hồ sơ khai thuế cho thuê nhà từ 01/01/2026)

Tùy từng trường hợp mà bộ hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản khác nhau.

➧ Đối với trường hợp bên cho thuê khai và nộp thuế:

➧ Đối với trường hợp bên thuê (doanh nghiệp) khai và nộp thuế thay:

V. Cách kê khai thuế cho thuê tài sản và nộp thuế cho thuê tài sản năm 2026

1. Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế

➧ Khai thuế cho thuê tài sản ở đâu?

Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản được quy định theo 2 trường hợp như sau:

• Nếu doanh thu từ tài sản cho thuê là bất động sản: 
  • Cho thuê tại 1 địa điểm: Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê;
  • Cho thuê nhiều nơi (*): Tổng hợp hồ sơ và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp chung.
• Nếu doanh thu từ cho thuê các tài sản khác: Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú.

Lưu ý:

(*) Không bao gồm trường hợp ủy quyền cho tổ chức khai thuế và nộp thuế thay.

➧ Nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản khi nào?

Cá nhân cho thuê tài sản có thể khai thuế 1 lần hoặc 2 lần mỗi năm, cụ thể:

• Nếu khai thuế 1 lần/năm: Chậm nhất ngày 31/01 năm dương lịch tiếp theo của năm kê khai;
• Nếu khai thuế 2 lần/năm: 
  • Lần 1: Chậm nhất ngày 31/07 của năm kê khai;
  • Lần 2: Chậm nhất ngày 31/01 năm dương lịch tiếp theo của năm kê khai.

Thời hạn nộp tiền thuế cho thuê tài sản như sau:

• Trường hợp thông thường: Cá nhân nộp tiền thuế cho thuê tài sản chậm nhất vào ngày cuối cùng của hạn nộp hồ sơ khai thuế;
• Trường hợp khai thuế bổ sung: Thời hạn để cá nhân nộp tiền thuế cho thuê tài sản chính là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai sót.

2. Doanh nghiệp kê khai thuế cho thuê tài sản thay chủ nhà

➧ Doanh nghiệp khai thuế thuê tài sản ở đâu?

Khi thay chủ nhà khai và nộp thuế thì doanh nghiệp có thể làm online trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính về thuế.

Hoặc tùy trường hợp mà doanh nghiệp nộp hồ sơ trực tiếp như sau:

• Nếu địa chỉ thuê cùng cơ quan thuế quản lý: Nộp tại cơ quan thuế quản lý doanh nghiệp;
• Nếu địa chỉ thuê không cùng cơ quan thuế quản lý: Nộp tại cơ quan thuế tại địa chỉ thuê nhà.

➧ Thời hạn doanh nghiệp nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản là khi nào?

Với trường hợp bên thuê (tổ chức, doanh nghiệp) kê khai và nộp thuế thay cho chủ tài sản thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:

• Trường hợp tổ chức khai thay nộp thuế GTGT theo tháng: Chọn kỳ khai thuế theo tháng;
• Trường hợp tổ chức khai thay nộp thuế GTGT theo quý: Chọn kỳ khai thuế theo quý;
• Tổ chức khai thuế thay cho cá nhân cho thu: Khai thuế từng lần phát sinh theo kỳ thanh toán trên hợp đồng.

Xem chi tiết: 

>>  Hướng dẫn doanh nghiệp khai thuế cho thuê tài sản thay chủ nhà;

>> Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản - online;

>> Dịch vụ khai thuế cho thuê tài sản - dành cho cá nhân và hộ kinh doanh. 

3. Phương thức nộp tiền thuế cho thuê tài sản

➧ Nơi nộp tiền thuế cho thuê tài sản: Nộp theo từng địa điểm nơi có BĐS cho thuê.

➧ Cách nộp tiền thuế cho thuê tài sản: Dù là cá nhân trực tiếp khai hay doanh nghiệp khai thay thuế cho thuê tài sản thì đều có thể chọn 1 trong các cách sau.

Đây là các cách được hướng dẫn tại Luật Quản lý thuế 2019. Tuy nhiên thông thường, khi cá nhân tự nộp tiền thuế cho thuê tài sản thì tham khảo các cách phổ biến như sau:

• Nộp tiền thuế online: Nộp tại hệ thống thuế hoặc eTax Mobile của cá nhân đã được liên kết tài khoản ngân hàng;
• Nộp tiền mặt trực tiếp: Nộp tại ngân hàng thương mại.

Lưu ý:

Đối với các khoản tiền thuế cho thuê tài sản phải nộp đã được cấp “mã định danh khoản phải nộp” thì cá nhân cho thuê tiến hành nộp theo mã định danh đó.

Có thể bạn cần: 

>> Định danh bất động sản là gì;

>> Danh sách các ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay;

V. Một số câu hỏi thường gặp khi tính thuế cho thuê tài sản

1. Cho thuê nhà dưới 100 triệu 1 năm có phải kê khai thuế không?

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2025, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp tiền thuế TNCN và thuế GTGT, tuy nhiên vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế và đăng ký mã số thuế.

>> Tìm hiểu thêm: Dịch vụ kê khai thuế cho thuê tài sản.

2. Đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản online được không?

Được. Bạn có thể làm thủ tục đăng ký MST trên Hệ thống thông tin giải quyết TTHC về thuế, sau đó thao tác như sau:

• Đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử;
• Chọn “Thủ tục hành chính”;
• Điền thông tin tìm kiếm theo 1 trong 2 cách sau:
  • Tại ô “Tên/Mã thủ tục hành chính”, bạn điền “đăng ký thuế”;
  • Tại ô “Tờ khai”, bạn điền “03-ĐK-TCT - Tờ khai đăng ký thuế (dùng cho hộ gia đình, cá nhân kinh doanh).
• Hệ thống sẽ trả kết quả, bạn chọn mã 1.007565;
• Cuối cùng chọn “Nộp hồ sơ” và đăng ký theo hướng dẫn trên hệ thống.

Xem chi tiết:

>> Cách đăng ký thuế theo mẫu 03-ĐK-TCT;

>> Cách đăng ký MST cá nhân cho thuê tài sản online.

3. Mẫu tờ khai cho thuê tài sản là mẫu nào?

Tùy trường hợp cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế hay doanh nghiệp (bên thuê) khai thuế thay mà mẫu sẽ khác nhau. Cụ thể:

• Nếu cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế:
  • Mẫu 01/BĐS - Tờ khai thuế cho thuê bất động sản;
  • Mẫu 01/BK-BĐS - Phụ lục bảng kê chi tiết BĐS cho thuê.
• Nếu doanh nghiệp kê khai thuế cho thuê tài sản thay chủ nhà:
  • Mẫu 01/TCKT - Tờ khai thuế cho thuê bất động sản;
  • Mẫu 02/BK-KTBĐS - Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê BĐS.

TẢI MIỄN PHÍ: 

>> Cá nhân khai thuế cho thuê tài sản;

>> Doanh nghiệp khai thuế cho thuê tài sản.

Gọi cho chúng tôi theo số 0901 042 555 (Miền Bắc) - 0939 356 866 (Miền Trung) - 0902 602 345 (Miền Nam) để được hỗ trợ.