Cách kê khai & tính thuế cho thuê tài sản - V/dụ về thuê nhà

Xem ngay bài viết này để biết: Cách kê khai, tính thuế cho thuê tài sản, các loại thuế cá nhân cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng, trên 100 triệu đồng phải nộp… Anpha lấy trường hợp thường gặp nhất là thuế cho thuê nhà để làm ví dụ cho bài viết.

I. Căn cứ pháp lý

• Thông tư 40/2021/TT-BTC;
• Nghị định 139/2016/NĐ-CP;
• Thông tư 302/2016/TT-BTC;
• Thông tư 65/2020/TT-BTC;
• Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

II. Trường hợp tính thuế cho thuê tài sản

Đối tượng chịu thuế cho thuê tài sản là những cá nhân có doanh thu từ việc cho cá nhân, doanh nghiệp hoặc đối tượng khác thuê tài sản của mình. Tài sản bao gồm: nhà cửa, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng kinh doanh, nhà xưởng sản xuất, các phương tiện vận tải, máy móc hay thiết bị liên quan nhưng không bao gồm dịch vụ khác đi kèm.

III. Trường hợp miễn thuế cho thuê tài sản

Trường hợp được miễn thuế cá nhân cho thuê tài sản là khi cá nhân có doanh thu cho thuê tính trong một năm dương lịch (từ ngày 01/01 - ngày 31/12) từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế từ việc cho thuê tài sản, áp dụng đối với cả trường hợp cho thuê trọn năm và không trọn năm.

IV. Cách tính thuế cho thuê tài sản của cá nhân

1. Cách tính thuế môn bài cho thuê tài sản

3 mức thuế môn bài mà cá nhân cho thuê tài sản phải nộp, bao gồm:

• Nếu doanh thu bình quân trên 500 triệu đồng/năm thì sẽ nộp 1.000.000 đồng;
• Doanh thu bình quân trên 300 triệu đồng/năm - 500 triệu đồng/năm thì nộp 500.000 đồng;
• Doanh thu bình quân trên 100 triệu đồng/năm - 300 triệu đồng/năm thì nộp 300.000 đồng.

Trong đó: Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế, cụ thể:
>> Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê tại một địa điểm thì căn cứ xác định thu lệ phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng trong năm tính thuế;
>> Trường hợp cá nhân cho thuê ở nhiều địa điểm thì căn cứ xác định lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của từng địa điểm trong năm tính thuế, điều này có nghĩa là sẽ bao gồm cả một địa điểm và có nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

2. Cách tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản

➤ Công thức tính thuế GTGT mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau:

  Xem thêm: Cách tính thuế GTGT.

➤ Công thức tính thuế TNCN mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau: 

➤ Các xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản

Trường hợp 1: Tiền thuê nhà đã bao gồm thuế

Trường hợp 2: Tiền thuê nhà chưa bao gồm thuế

Ví dụ 2: Tương tự ví dụ 1 nhưng trên hợp đồng quy định tiền thuê nhà 12 tháng là 150.000.000 đồng là chưa bao gồm thuế, như vậy:
>> Doanh thu tính thuế = 150.000.000/0.9 = 166.666.666,67 đồng;
>> Thuế GTGT phải nộp = 166.666.666,67 x 5% = 8.333.333 đồng;
>> Thuế TNCN phải nộp = 166.666.666,67 x 5% = 8.333.333 đồng.

V. Cách kê khai thuế cho thuê tài sản và nộp thuế cho thuê tài sản 

1. Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế

1.1. Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản

Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản được quy định theo 2 trường hợp như sau:

• Nếu doanh thu từ tài sản cho thuê là bất động sản thì cá nhân nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê;
• Nếu doanh thu từ cho thuê các tài sản khác thì cá nhân nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

1.2. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế cho thuê tài sản

➤ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản

Tùy vào cách cá nhân khai thuế mà quy định thời hạn nộp hồ sơ sẽ khác nhau, cụ thể như sau:

• Nếu cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh của kỳ thanh toán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
• Nếu cá nhân khai thuế một lần trong năm thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

➤ Thời hạn nộp thuế cho thuê tài sản

Cá nhân nộp tiền thuế cho thuê tài sản chậm nhất vào ngày cuối cùng của hạn nộp hồ sơ khai thuế.

1.3. Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản

2. Trường hợp doanh nghiệp kê khai và nộp thuế thay cho chủ tài sản

2.1. Nơi nộp thay hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản

• Nếu cho thuê tài sản là bất động sản thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê;
• Nếu cho thuê các tài sản khác thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp doanh nghiệp, tổ chức khai thay.

2.2. Thời hạn nộp thay hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế cho thuê tài sản

Tùy vào cách doanh nghiệp khai thuế mà thời hạn sẽ được quy định như sau:

• Kê khai thuế cho thuê tài sản theo tháng: Ngày 20 của tháng sau;
• Kê khai theo quý: Ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo;
• Kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
• Kê khai theo năm: Ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

2.3. Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản

Giống với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế. Tuy nhiên, cách lập tờ khai mẫu 01/TTS sẽ khác nhau.

3. Hướng dẫn cách lập tờ khai cho thuê tài sản

➤ Cách lập tờ khai cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS

• Đối với tờ khai này, dòng đầu tiên người nộp thuế tích vào ô tại dòng số 1 nếu cá nhân tự khai thuế và tích vào ô tại dòng số 2 nếu doanh nghiệp khai thay;
• Chỉ tiêu số [01] người nộp thuế ghi rõ kỳ tính thuế nếu tính theo năm thì ghi rõ năm, theo kỳ thanh toán thì ghi rõ ngày tháng, tương tự đối với theo quý và theo tháng;
• Chỉ tiêu số [02] người nộp thuế tích chọn lần đầu nếu khai thuế lần đầu tiên, nếu từ lần thứ 2, thứ 3… thì ghi tương tự là bổ sung lần 2, lần 3… tại chỉ tiêu số [3];
• Chỉ tiêu số [4] đến số [11] người nộp thuế ghi rõ thông tin cá nhân của mình;
• Chỉ tiêu số [12] là trường hợp người nộp thuế chưa có mã số thuế cá nhân, người nộp thuế ghi rõ thông tin cá nhân để cơ quan thuế cấp mã số thuế cá nhân;
• Chỉ tiêu số [16] đến số [22] dành cho doanh nghiệp khai thay cá nhân, trường hợp doanh nghiệp khai thay thì ghi rõ thông tin của doanh nghiệp;
• Chỉ tiêu số [23] là tổng doanh thu phát sinh trong kỳ tính thuế, doanh thu này là doanh thu đã bao gồm thuế mà người nộp thuế xác định được trong kỳ thanh toán của mình;
• Chỉ tiêu số [24] là tổng doanh thu tính thuế, tính được sau khi xác định tổng doanh thu phát sinh trong kỳ;
• Chỉ tiêu số [25] là thuế GTGT phải nộp trong kỳ sau khi lấy doanh thu tính thuế nhân thuế suất;
• Chỉ tiêu số [27] là tổng số tiền mà cá nhân cho thuê nhận được từ tiền bồi thường, tiền phạt theo hợp đồng của bên thuê.

TẢI MIỄN PHÍ Mẫu 01/TTS.

➤ Cách lập mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê

TẢI MIỄN PHÍ Mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê.

VI. Một số câu hỏi thường gặp khi tính thuế cho thuê tài sản

Tuấn Thành - Phòng Kế toán Anpha