Cách tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản, nhà đất

Chuyển nhượng bất động sản là gì? Cách tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS, thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất.

Hiện nay các cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng bất động sản (BĐS) nhưng chưa biết mức nộp thuế GTGT (thuế VAT) từ hoạt động này như thế nào. Hãy cùng Kế toán Anpha tìm hiểu vấn đề này nhé.

I. Chuyển nhượng bất động sản là gì?

Căn cứ Điều 4 Luật Đất đai 2018, chuyển nhượng bất động sản là hành vi pháp lý của các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức chuyển giao các quyền và nghĩa vụ liên quan của:

• Quyền sử dụng đất;
• Quyền sử dụng nhà ở;
• Công trình xây dựng;
• Tài sản và các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Chủ thể này phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.

II. Công thức tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản

1. Công thức tính thuế chuyển nhượng bất động sản (thuế GTGT)

Căn cứ Nghị định số 91/2014/NĐ-CP và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định về cách tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS như sau:

2. Các trường hợp tính giá đất được trừ khi tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS

2.1. Trường hợp nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng để bán

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính theo công thức:

Ví dụ:

Công ty X được nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà để bán với giá chuyển nhượng BĐS là 15 tỷ đồng. Trong đó, tiền sử dụng đất là 10 tỷ đồng, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng là 2 tỷ đồng. Và dự án được giảm 10% số tiền sử dụng đất phải nộp.

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:

• Tiền sử dụng đất được miễn, giảm = 10 x 10% = 1 tỷ đồng;
• Tiền sử dụng đất (không bao gồm tiền được miễn, giảm) = 10 - 1 - 2 = 7 tỷ đồng;
• Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = 7 + 2 = 9 tỷ đồng.

➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (15 - 9) x 10% = 0,6 tỷ đồng.

Vậy thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 600 triệu đồng. 

2.2. Trường hợp đất đấu giá

Ví dụ:

Công ty X trúng đấu giá mảnh đất với giá trúng đấu giá là 10 tỷ đồng. Sau đó công ty X chuyển nhượng cho công ty Y mảnh đất này với giá trị chuyển nhượng của mảnh đất trên hợp đồng là 12 tỷ đồng.

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = Giá đất khi trúng đấu giá = 10 tỷ đồng.

➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (12 - 10) x 10% = 0,2 tỷ đồng.

Vậy thuế GTGT đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 200 triệu đồng.

2.3. Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà để bán

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính theo công thức:

Ví dụ: 

Công ty X có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng để sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty X được nhà nước cho thuê đất đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án, thu tiền thuê đất 1 lần với thời hạn thuê đất là 50 năm. Trong đó:

• Diện tích đất thuê là 200.000m²;
• Giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 80.000đ/m²;
• Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 16 tỷ đồng;
• Công ty được miễn, giảm tiền thuê đất.

Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, công ty ký hợp đồng cho công ty Y thuê:

• Thời gian thuê là 30 năm;
• Diện tích đất cho thuê là 16.000m²;
• Đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 600.000đ/m² cho cả thời gian thuê (giá chưa bao gồm thuế GTGT).

Trong trường hợp này, giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu được từ việc cho thuê hạ tầng trong thời gian 30 năm của công ty X được xác định như sau: 

Giá đã có thuế GTGT = 16.000 x [600.000 - (80.000/50 x 30)] = 8,832 tỷ đồng.

➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = 8,832 x 10% = 0,8832 tỷ đồng.

Vậy thuế VAT chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 883,2 triệu đồng.

2.4. Trường hợp cơ sở kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá trị đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị của cơ sở hạ tầng, công thức:

Trong trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc không tách được giá trị cơ sở hạ tầng ra khỏi giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì sẽ lấy giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Ví dụ:

Tại Hà Nội, công ty X chuyển nhượng cho công ty Y mảnh đất đã có 1 phần cơ sở hạ tầng với tổng giá trị 100 tỷ đồng. Trong đó, giá mảnh đất tại thời điểm chuyển nhượng không xác định được nên lấy giá đất do thành phố Hà Nội quy định tại thời điểm chuyển nhượng là 80 tỷ đồng. Cơ sở hạ tầng trên mảnh đất có giá trị là 30 tỷ đồng. 

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = 80 - 30 = 50 tỷ đồng.

➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (100 - 50) x 10% = 5 tỷ đồng.

Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế sang nhượng đất) là 5 tỷ đồng.

2.5. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức

Ví dụ:

Tại Hà Nội, công ty X góp vốn cho công ty Y 1 mảnh đất có giá trị góp vốn 10 tỷ. Sau đó công ty X chuyển nhượng cho công ty Z phần vốn góp này với giá chuyển nhượng là 12 tỷ đồng. 

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = Giá đất được ghi trong hợp đồng góp vốn = 10 tỷ đồng.

➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (12 - 10) x 10% = 0,2 tỷ đồng.

Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế khi chuyển nhượng đất) là 200 triệu đồng.

2.6. Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị của quyền sử dụng đất

Trong đó:

• Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT = Giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT;
• Trong trường hợp ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì sẽ lấy giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.

Ví dụ:

Công ty X ký hợp đồng BT với UBND tỉnh Hưng Yên về xây dựng đường cao tốc đổi lấy giá trị quyền sử dụng đất. Giá thanh toán công trình được UBND tỉnh Hưng Yên xác định lúc ký hợp đồng là 100 tỷ đồng, nhưng thay vì trả tiền thì UBND tỉnh Hưng Yên giao cho công ty X 40ha đất với giá trị là 100 tỷ đồng. Công ty X có chuyển nhượng lại cho công ty Y mảnh đất này để xây nhà để bán với giá chuyển nhượng là 120 tỷ đồng.

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = Giá tại thời điểm ký hợp đồng BT = 100 tỷ đồng.

➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (120 - 100) x 10% = 2 tỷ đồng.

Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế phí khi chuyển nhượng đất) là 2 tỷ đồng.

2.7. Trường hợp xây dựng hoặc kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản

Trong đó: Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT = Tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Ví dụ:

Tháng 1/2023, công ty X được công ty Y chuyển nhượng quyền bán 10 căn hộ trong tòa nhà B có tổng giá trị 10 tỷ đồng. Đến tháng 6/2023, công ty X thu được 10 tỷ đồng từ việc bán 8 căn hộ trong tòa nhà B.

Như vậy giá đất được trừ để tính thuế GTGT tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng = 10 x 8/10 = 8 tỷ đồng.

➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (10 - 8) x 10% = 0,2 tỷ đồng.

Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế chuyển nhượng nhà đất) là 200 triệu đồng.

Tham khảo thêm: 

>> Công thức giá tính thuế GTGT trong các trường hợp cụ thể;

>> Cách hạch toán và tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp.

III. Câu hỏi liên quan đến thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS

1. Bất động sản là gì?

Bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn liền với đất đai bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở theo quy định của pháp luật.

Tham khảo thêm: 

>> Thủ tục thành lập công ty môi giới bất động sản;

>> Thủ tục thành lập công ty bất động sản.

2. Thuế suất thuế GTGT từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là bao nhiêu?

Căn cứ theo Điều 11 Thông tư số 219/2013/TT-BTC, thuế suất thuế GTGT từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 10%.

Ngọc Phạm - Phòng Kế toán Anpha