Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú căn hộ chung cư - airbnb

Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày ở căn hộ chung cư (mô hình airbnb, staycation)? Có cấm cho thuê phòng airbnb, kinh doanh lưu trú tại căn hộ?

Việc sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh mô hình staycation, airbnb hay kinh doanh lưu trú ngắn hạn đang là xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tận dụng căn hộ mình đang sở hữu để gia tăng thu nhập thụ động. Tuy nhiên, hiện nay, mô hình kinh doanh này đã được nhà nước quản lý chặt chẽ hơn.

Vậy điều kiện để căn hộ chung cư được phép làm dịch vụ lưu trú là gì? Cùng Anpha tìm hiểu chi tiết trong bài biết sau đây.

Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, airbnb ở căn hộ chung cư

Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh dịch vụ lưu trú airbnb, staycation, dịch vụ lưu trú ngắn ngày… cần tuân thủ các điều kiện sau:

➤ Điều kiện chung:

• Căn hộ chung cư phải thuộc loại hình nhà chung cư hỗn hợp (vừa phục vụ mục đích để ở, vừa phục vụ kinh doanh);
• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú ở nhà chung cư phải thực hiện đăng ký kinh doanh đúng ngành nghề kinh doanh có điều kiện;
• Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ lưu trú và căn hộ chung cư dùng để kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chuẩn của pháp luật về du lịch bao gồm:
  • Điều kiện về giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú;
  • Điều kiện về an ninh, trật tự;
  • Điều kiện về phòng cháy, chữa cháy;
  • Điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị, dịch vụ, tiêu chuẩn phục vụ lưu trú du lịch.

➤ Điều kiện riêng đối với tổ chức, cá nhân sử dụng nhà chung cư để kinh doanh dịch vụ lưu trú: 

• Trong vòng 12 giờ kể từ khi khách du lịch đến lưu trú, chủ căn hộ phải đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách;
• Tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng căn hộ chung cư và các quy định khác liên quan.

Tham khảo thêm:

>> Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú;

>> Điều kiện kinh doanh chung cư mini;

>> Điều kiện kinh doanh khách sạn - nhà nghỉ - homestay;

>> Phân biệt lưu trú - thường trú - tạm trú và cư trú;

>> Tiêu chí và thủ tục đăng ký xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch.

Quy định cấm kinh doanh lưu trú du lịch ở căn hộ chung cư

1. Cấm kinh doanh lưu trú du lịch ở căn hộ chung cư đúng không?

Tại TP. Hồ Chí Minh, theo Điều 13 Quyết định 26/2025/QĐ-UBND từ ngày 27/02/2025, nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư được xây dựng để ở (tạm gọi là căn hộ chung cư thông thường) để kinh doanh du lịch, kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày.

Tại Hà Nội và Đà Nẵng thì hiện chưa có quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư thông thường để kinh doanh du lịch, kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày. 

Tuy nhiên trên thực tế, tại Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024) cũng đã nghiêm cấm việc sử dụng không đúng mục đích để ở đối với nhà chung cư thông thường. 

Tóm tại:
Luật chỉ cấm kinh doanh dịch vụ lưu trú đối với dự án căn hộ chung cư thông thường. Còn những dự án nhà chung cư hỗn hợp (chẳng hạn căn hộ lưu trú, căn hộ du lịch trong các khu phức hợp) thì được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú bình thường. Cụ thể:

• Căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong chung cư, được thiết kế và sử dụng với mục đích cho thuê lưu trú ngắn hạn, thường dành cho khách du lịch, người công tác, người làm việc ngắn ngày, chứ không dùng để ở lâu dài như căn hộ chung cư thông thường;
• Căn hộ du lịch là loại hình lưu trú nằm trong khu có ít nhất từ 5 căn hộ trở lên, được thiết kế để phục vụ khách thuê ngắn hạn. Loại hình này có đầy đủ sự tiện nghi của một căn hộ thông thường như phòng ngủ, bếp, máy giặt… hoặc một số dịch vụ của khách sạn như lễ tân, dọn phòng…

2. Tại sao cấm sử dụng căn hộ chung cư thông thường để kinh doanh dịch vụ lưu trú?

Mục đích của việc nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư thông thường để kinh doanh du lịch, kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày nhằm:

• Đảm bảo an ninh và sự an toàn cho khu chung cư, tránh tình trạng người lạ thường xuyên ra vào gây mất trật tự;
• Bảo vệ quyền lợi của cư dân đang sinh sống lâu dài trong chung cư, tránh việc dùng chung các tiện ích (thang máy, chỗ đậu xe, phòng gym, hồ bơi…) gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân.

3. Quy định về việc sử dụng nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh

Ngoài ra, UBND TP. Hồ Chí Minh cũng quy định thêm về việc sử dụng nhà chung cư như sau:

• Nhà chung cư xây dựng để ở phải được sử dụng đúng mục đích để ở, không được cho thuê căn hộ để kinh doanh du lịch ngắn ngày, thuê theo ngày, mô hình airbnb…;
• Phải có hợp đồng thuê rõ ràng giữa bên cho thuê và người thuê. Chủ căn hộ và người thuê cần thiết lập hợp đồng thuê bằng văn bản. Mặc dù không bắt buộc công chứng, nhưng hợp đồng là căn cứ để xử lý nếu người thuê sử dụng căn hộ sai mục đích hoặc gây ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân;
• Ban quản trị có quyền giám sát, nhắc nhở và yêu cầu người thuê tuân thủ nội quy chung cư, góp phần giữ gìn an ninh trật tự, nếp sống văn minh cho cộng đồng dân cư.

Mức phạt sử dụng nhà chung cư để ở làm dịch vụ lưu trú ngắn ngày

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc sử dụng căn hộ chung cư thông thường để kinh doanh dịch vụ lưu trú được xem là hành vi sử dụng căn hộ chung cư không đúng mục đích để ở và có thể bị xử phạt hành chính. Cụ thể:

• Tổ chức vi phạm: Bị phạt tiền từ 10.000.000 - 20.000.000 đồng;
• Cá nhân vi phạm: Bị phạt tiền từ 20.000.000 - 40.000.000 đồng.

Câu hỏi liên quan đến điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch ở chung cư

1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú ở căn hộ chung cư là gì?

Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú trong căn hộ chung cư như sau:

• Căn hộ chung cư phải thuộc loại nhà chung cư hỗn hợp;
• Cá nhân, tổ chức phải đăng ký kinh doanh đúng ngành nghề có điều kiện và đáp ứng đủ các yêu cầu về: giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú, an ninh trật tự, PCCC và cơ sở vật chất theo quy định du lịch;
• Chủ căn hộ phải khai báo tạm trú cho khách trong vòng 12 giờ và tuân thủ quy định quản lý nhà chung cư.

>> Xem chi tiết: Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú ở căn hộ chung cư.

2. Cấm kinh doanh dịch vụ lưu trú từ căn hộ chung cư tại TP. HCM có đúng không?

Theo Điều 13 Quyết định 26/2025/QĐ-UBND từ ngày 27/02/2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ cấm kinh doanh dịch vụ lưu trú đối với nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở. Còn những dự án nhà chung cư hỗn hợp (căn hộ lưu trú, căn hộ du lịch thuộc khu phức hợp) thì được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú bình thường.

>> Xem chi tiết: Cấm kinh doanh kinh doanh lưu trú du lịch ở căn hộ chung cư đúng không?

3. Căn hộ lưu trú, căn hộ du lịch là gì?

• Căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong chung cư, được thiết kế và sử dụng để cho thuê lưu trú ngắn hạn (chẳng hạn mô hình airbnb), thường dành cho khách du lịch, người công tác, người làm việc ngắn ngày, chứ không dùng để ở lâu dài như căn hộ chung cư thông thường;
• Căn hộ du lịch là loại hình lưu trú nằm trong khu có ít nhất từ 5 căn hộ trở lên, được thiết kế để phục vụ khách thuê ngắn hạn. Loại hình này có đầy đủ sự tiện nghi của một căn hộ như phòng ngủ, bếp, máy giặt… và một số dịch vụ của khách sạn như lễ tân, dọn phòng. 

>> Xem chi tiết: Căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú là gì?

4. Sử dụng nhà chung cư để ở kinh doanh dịch vụ lưu trú có bị phạt không?

Việc sử dụng căn hộ chung cư thông thường để ở kinh doanh dịch vụ lưu trú được xem là hành vi sử dụng căn hộ chung cư không đúng mục đích để ở và có thể bị xử phạt hành chính. Cụ thể:

• Tổ chức vi phạm: Bị phạt tiền từ 10.000.000 - 20.000.000 đồng;
• Cá nhân vi phạm: Bị phạt tiền từ 20.000.000 - 40.000.000 đồng.

>> Xem chi tiết: Mức phạt sử dụng nhà chung cư để ở làm dịch vụ lưu trú ngắn ngày.

Gọi cho chúng tôi theo số 0984 477 711 (Miền Bắc) - 0903 003 779 (Miền Trung) - 0938 268 123 (Miền Nam) để được hỗ trợ.