Tách thửa là gì? Điều kiện, thủ tục tách thửa đất (tách sổ đỏ)

Tìm hiểu chi tiết thủ tục tách thửa đất (tách sổ đỏ, sổ hồng), hồ sơ và điều kiện tách thửa đất (diện tích tách thửa tối thiểu). Tải mẫu đơn đề nghị tách thửa đất.

Tách thửa là gì? Tách sổ đỏ, tách sổ hồng là gì?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về khái niệm "tách thửa đất". Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản đây là thủ tục tách một thửa đất ra thành nhiều thửa đất liền kề cho cùng một hoặc nhiều chủ sở hữu.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) sẽ được tách thành nhiều giấy chứng nhận khác nhau. 

Điều kiện tách thửa đất

Căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc và điều kiện để tách thửa đất được quy định như sau:

1. Thửa đất được tách đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận sau: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền đất.

2. Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất (đối với đất có quy định thời hạn sử dụng).

3. Đất không trong trạng thái:

• Bị tranh chấp;
• Bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án;
• Bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Lưu ý:

Trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định rõ được phạm vi, ranh giới, diện tích tranh chấp thì phần đất không tranh chấp của thửa đất vẫn được phép tách thửa.

4. Việc tách thửa đất phải đảm bảo các chức năng:

• Có lối đi;
• Được kết nối với tuyến đường giao thông công cộng hiện có;
• Bảo đảm điều kiện về cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Lưu ý:

Trường hợp chủ sở hữu đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng một thửa đất để làm lối đi thì khi tách thửa không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất dùng để làm lối đi.

5. Các thửa đất sau khi được tách thửa phải đảm bảo đạt diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc gộp thửa với thửa đất liền kề.

6. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần của thửa đất thì phải làm thủ tục tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi được tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Lưu ý:

Trường hợp thửa đất có cả đất ở và đất khác thì khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không bắt buộc phải làm thủ tục tách thửa, trừ trường hợp chủ sở hữu đất có nhu cầu.

7. Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án mà việc phân chia không đảm bảo về các điều kiện, kích thước, diện tích tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

>> Xem thêm: Các loại đất không được tách thửa.

Hồ sơ tách thửa đất, tách sổ đỏ

Lưu ý:

1) Người sử dụng đất có thể nộp bản sao giấy chứng nhận đã cấp (chưa công chứng, chứng thực) kèm bản gốc để đối chiếu tại thời điểm nộp hồ sơ.

2) Bản vẽ tách thửa đất phải được thực hiện bởi VP đăng ký đất đai, chi nhánh VP đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính.

>> Có thể bạn cần: Thông tin văn phòng đăng ký đất đai.

Thủ tục tách thửa đất - Từ ngày 01/07/2025

Để làm thủ tục tách thửa đất, người sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ theo hướng dẫn của Anpha ở trên rồi thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tách thửa đất tại một trong các cơ quan tiếp nhận sau đây:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ: Trả hồ sơ kèm phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ;
• Trường hợp cơ quan tiếp nhận là Bộ phận Một cửa: Chuyển hồ sơ đến VP đăng ký đất đai hoặc chi nhánh VP đăng ký đất đai.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và điều kiện tách thửa

VP đăng ký đất đai hoặc chi nhánh VP đăng ký đất đai thực hiện:

• Kiểm tra hồ sơ và đối chiếu với quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất;
• Kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, diện tích, ranh giới, loại đất của thửa đất trên hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất nộp.

Bước 4: Xử lý hồ sơ tách thửa đất

Sau khi kiểm tra hồ sơ và điều kiện tách thửa đất của thửa đất và người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền tiến hành xử lý tương ứng với các trường hợp như sau:

➧ Trường hợp 1: Hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất

Trong vòng 3 ngày làm việc từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ, VP đăng ký đất đai hoặc chi nhánh VP đăng ký đất đai gửi trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do từ chối yêu cầu.

➧ Trường hợp 2: Hồ sơ đủ điều kiện để tách thửa đất nhưng giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc kích thước các cạnh và diện tích không thống nhất

Trong thời hạn 3 ngày làm việc từ ngày nhận đủ hồ sơ, VP đăng ký đất đai hoặc chi nhánh VP đăng ký đất đai gửi trả hồ sơ và thông báo lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai.

➧ Trường hợp 3: Hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất (không thuộc các trường hợp trên)

Trong thời gian 5 ngày làm việc từ ngày nhận đủ hồ sơ, VP đăng ký đất đai hoặc chi nhánh VP đăng ký đất đai thực hiện:

• Xác nhận đủ điều kiện tách thửa và kèm thông tin thửa đất vào đơn đề nghị tách thửa đất;
• Xác nhận vào bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau khi tách thửa (trừ trường hợp bản vẽ được thực hiện bởi VP đăng ký đất đai, chi nhánh VP đăng ký đất đai);
• Chuyển sang Bước 5.

Bước 5: Trả kết quả

Trường hợp tách thửa đất nhưng không thay đổi người sử dụng đất, VP đăng ký đất đai, chi nhánh VP đăng ký đất đai thực hiện:

• Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi được tách thửa;
• Trao giấy chứng nhận các thửa đất cho người được cấp.

Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất sau khi tách thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Lưu ý:

Thông tin chính thức của các thửa đất sau khi tách chỉ được cập nhật và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất đăng ký biến động và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau khi tách thửa.

Có thể bạn quan tâm:

>> Dịch vụ tách thửa đất, hợp thửa đất;

>> Thủ tục hợp thửa đất.

Thời hạn giải quyết yêu cầu tách thửa đất

Theo quy định tại Mục A Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời hạn giải quyết yêu cầu, hồ sơ tách thửa đất là không quá 12 ngày làm việc.

Riêng đối với các xã hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện KT - XH khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời hạn giải quyết hồ sơ trong vòng 22 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ của công dân.

Các câu hỏi thường gặp khi làm thủ tục tách sổ đỏ (chia tách thửa đất)

1. Tách thửa đất là như thế nào?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về khái niệm "tách thửa đất". Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản đây là thủ tục tách một thửa đất ra thành nhiều thửa đất liền kề cho cùng một hoặc nhiều chủ sở hữu.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) sẽ được tách thành nhiều giấy chứng nhận khác nhau.

2. Hồ sơ chia tách thửa đất gồm những giấy tờ gì?

Theo quy định, hồ sơ đề nghị tách thửa đất (tách sổ đỏ, sổ hồng) gồm các loại giấy tờ sau đây:

1. Đơn đề nghị tách thửa đất - Mẫu số 21 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
2. Bản vẽ tách thửa đất - Mẫu số 22 ban hành kèm Nghị 151/2025/NĐ-CP (bản sao);
3. Giấy chứng nhận đã cấp (bản sao có công chứng, chứng thực);
4. Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung về tách thửa đất (bản sao, nếu có).

>> TẢI MIỄN PHÍ: Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất.

3. Thủ tục tách thửa đất thực hiện như thế nào?

Quy trình làm thủ tục tách thửa đất, tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ tách thửa đất;
• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và cấp phiếu hẹn;
• Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và điều kiện tách thửa đất;
• Bước 4: Xử lý hồ sơ tách thửa đất;
• Bước 5: Trao giấy chứng nhận thửa đất sau khi tách thửa.

>> Xem chi tiết: Thủ tục tách thửa đất.

4. Đất đang bị tranh chấp có tách thửa được không?

Theo quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa đất, đất trang trong thời kỳ, trạng thái bị tranh chấp thì không được tách thửa. Chỉ trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định rõ được phạm vi, ranh giới, diện tích tranh chấp thì phần đất không bị tranh chấp được phép tách thửa.

>> Xem chi tiết: Điều kiện tách thửa đất.

5. Diện tích tối thiểu tách thửa đất được quy định như thế nào?

Theo quy định, các thửa đất sau khi được tách thửa phải đảm bảo đạt diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc gộp thửa với thửa đất liền kề.

>> Tham khảo: Diện tích tối thiểu tách thửa đất - 34 tỉnh thành.

6. Thửa đất đang sử dụng nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng được điều kiện: 

• Hình thành trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành;
• Đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Gọi cho chúng tôi theo số 0984 477 711 (Miền Bắc) - 0903 003 779 (Miền Trung) - 0938 268 123 (Miền Nam) để được hỗ trợ.