Chi tiết hồ sơ - quy trình công chứng mua bán nhà đất, phí công chứng mua bán nhà đất và thời hạn công chứng. Tải miễn phí mẫu hợp đồng mua bán nhà đất.
Căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp cụ thể theo quy định (*).
(*) Những loại hợp đồng mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực được quy định tại nhiều văn bản luật khác nhau, bao gồm:
- Các loại hợp đồng quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024:
- Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Hợp đồng góp vốn, chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS.
- Các loại hợp đồng quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023:
- Hợp đồng cho tặng nhà tình nghĩa, tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở thuộc tài sản công;
- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà 1 bên là tổ chức;
- Hợp đồng ở nhờ, thuê, mượn, ủy quyền quản lý nhà ở;
- Hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở mà 1 bên là tổ chức (gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho LLVT nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư).
- Các loại hợp đồng quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Hợp đồng kinh doanh BĐS;
- Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS, trong đó có ít nhất 1 bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Lưu ý:
Đối với những hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ do các bên thỏa thuận được thể hiện trên hợp đồng, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi 2 bên hoàn thành ký kết.
>> Tìm hiểu thêm: 33 văn bản và hợp đồng bắt buộc công chứng, chứng thực.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất
>> TẢI MẪU MIỄN PHÍ: Hợp đồng mua bán nhà đất.
Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, các bên tham gia hợp đồng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:
- Dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất (nếu có);
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu có sẵn của tổ chức hành nghề công chứng).
➨ Đối với bên bán (bên chuyển nhượng)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ);
- Bản sao CCCD/hộ chiếu;
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân như:
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn);
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
- Giấy xác nhận thông tin cư trú;
- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực (trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện việc chuyển nhượng).
➨ Đối với bên mua (bên nhận chuyển nhượng)
- Bản sao CCCD/hộ chiếu;
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân tương tự như với bên bán;
- Giấy xác nhận thông tin cư trú.
Lưu ý:
1) Nếu bên bán đã kết hôn và tài sản được bán thuộc sở hữu chung của cả 2 vợ chồng thì cần bổ sung giấy tờ tùy thân của vợ/chồng (bản sao CCCD/hộ chiếu).
2) Đối với hợp đồng mua bán nhà đất, 2 bên có thể thỏa thuận và soạn trước hoặc liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để được cung cấp mẫu hợp đồng soạn sẵn.
Trước khi tiếp nhận hồ sơ, tổ chức hành nghề công chứng đánh giá về yêu cầu của pháp luật đối với người công chứng. Theo đó, người nộp hồ sơ yêu cầu công chứng phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.
Quy trình công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại tổ chức hành nghề công chứng như sau:
➨ Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Công chứng viên tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ → Thụ lý và ghi vào sổ công chứng;
- Trường hồ sơ chưa đầy đủ → Hướng dẫn, yêu cầu bổ sung theo quy định.
➨ Bước 2. Kiểm tra nội dung hợp đồng cần công chứng
Trường hợp 1. Các bên có hợp đồng mua bán nhà đất đã soạn trước
Công chứng viên thực hiện kiểm tra dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất:
- Nếu hợp đồng chưa đáp ứng được yêu cầu, không đúng hoặc có vi phạm:
- Yêu cầu sửa lại, sau khi nội dung đã đáp ứng yêu cầu thì chuyển sang bước kế tiếp;
- Nếu cá nhân không sửa theo yêu cầu thì từ chối công chứng.
- Nếu hợp đồng đáp ứng được yêu cầu, công chứng viên chuyển cho 2 bên yêu cầu đọc lại toàn bộ nội dung và ký xác nhận vào hợp đồng.
Trường hợp 2. Các bên sử dụng mẫu hợp đồng do công chứng viên soạn
Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán nhà đất) đọc lại toàn bộ hợp đồng do công chứng viên soạn để kiểm tra và ký xác nhận vào hợp đồng.
Lưu ý:
Hợp đồng phải được ký xác nhận từng trang và được thực hiện trước mặt công chứng viên.
➨ Bước 3. Đối chiếu hồ sơ với giấy tờ bản gốc
Công chứng viên yêu cầu bên mua và bên bán nhà đất cùng xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để thực hiện đối chiếu.
➨ Bước 4. Hoàn thành việc công chứng
Công chứng viên ghi lời chứng về hợp đồng mua bán nhà đất rồi ký tên, đóng dấu và trao trả lại hợp đồng đã công chứng cho người yêu cầu.
Lưu ý:
1) Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phải được thực hiện tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất, cụ thể tại Phòng Công chứng (đơn vị sự nghiệp của nhà nước) hoặc văn phòng công chứng (tư nhân).
2) Trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được thì việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.
Có thể bạn quan tâm:
>> Thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng;
>> Dịch vụ sang tên sổ đỏ, sổ hồng.
Thời hạn công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Thông thường, thời gian công chứng giấy tờ, hợp đồng nói chung sẽ không quá 2 ngày làm việc kể từ thời điểm tiếp nhận yêu cầu công chứng của công dân.
Đối với những hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời gian công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không vượt quá 10 ngày làm việc.
Phí công chứng mua bán nhà đất (công chứng hợp đồng)
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:
➨ Trường hợp 1. Chỉ có đất (quyền sử dụng đất)
Phí công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị của quyền sử dụng đất.
➨ Trường hợp 2. Đất có nhà ở, công trình xây dựng trên đất
Phí công chứng được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
|
Giá trị hợp đồng hoặc tài sản
|
Mức thu/trường hợp
|
|
Dưới 50 triệu đồng
|
50.000 đồng
|
|
Từ trên 50 - 100 triệu đồng
|
100.000 đồng
|
|
Từ trên 100 triệu - 1 tỷ đồng
|
0,1% giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản
|
|
Từ trên 1 - 3 tỷ đồng
|
1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng
|
|
Từ trên 3 - 5 tỷ đồng
|
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 3 tỷ đồng
|
|
Từ trên 5 - 10 tỷ đồng
|
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng
|
|
Từ trên 10 - 100 tỷ đồng
|
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng
|
|
Trên 100 tỷ đồng
|
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng (tối đa 70 triệu đồng/trường hợp)
|
>> Tìm hiểu thêm: Lệ phí công chứng và chứng thực giấy tờ - Mới nhất năm 2025.
Pháp luật hiện nay không có quy định bắt buộc về việc công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, vậy nên các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo nhu cầu.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc công chứng và chứng thực có giá trị pháp lý như sau:
|
Công chứng
|
Chứng thực
|
|
Có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan.
Trường hợp 1 bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên còn lại được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định.
Hợp đồng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng, không cần phải chứng minh.
(Quy định tại Điều 2 Luật Công chứng 2014)
|
Có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia ký kết hợp đồng.
Không có giá trị chứng cứ về tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, khi khởi kiện tại Tòa án nguyên đơn có nghĩa vụ phải chứng minh về tình tiết, sự kiện đó.
(Quy định tại Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP)
|
Dựa vào những căn cứ trên, có thể thấy công chứng có giá trị pháp lý cao hơn chứng thực.
Vậy nên, để đảm bảo về quyền lợi cũng như loại trừ tối đa các rủi ro pháp lý về sau, trên thực tế các bên mua bán, chuyển nhượng nhà đất thường thỏa thuận sẽ công chứng hợp đồng thay vì chứng thực.
>> Tham khảo: Phân biệt công chứng và chứng thực.
Các câu hỏi thường gặp khi công chứng mua bán nhà đất
1. Hồ sơ công chứng mua bán đất gồm những giấy tờ gì?
Theo quy định, để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, các bên tham gia hợp đồng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:
- Dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất (nếu có);
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu có sẵn của tổ chức hành nghề công chứng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ);
- Bản sao CCCD/hộ chiếu (các bên tham gia giao dịch mua bán);
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (các bên tham gia giao dịch mua bán);
- Giấy xác nhận thông tin cư trú (các bên tham gia giao dịch mua bán);
- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực (trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện việc chuyển nhượng).
>> TẢI MIỄN PHÍ: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất.
2. Quy trình công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thực hiện như thế nào?
Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bạn thực hiện như sau:
- Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng;
- Bước 2. Kiểm tra nội dung hợp đồng cần công chứng;
- Bước 3. Đối chiếu hồ sơ với giấy tờ bản gốc;
- Bước 4. Hoàn thành việc công chứng.
>> Xem chi tiết: Thủ tục công chứng mua bán nhà đất.
3. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất mất bao lâu?
Thông thường, thời gian công chứng giấy tờ, hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng sẽ không quá 2 ngày làm việc tính từ thời điểm yêu cầu công chứng được tiếp nhận.
Đối với những hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời gian công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không vượt quá 10 ngày làm việc.
4. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất ở đâu?
Theo quy định, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phải được thực hiện tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất, cụ thể tại:
- Phòng Công chứng (đơn vị sự nghiệp của nhà nước);
- Văn phòng công chứng (tư nhân).
5. Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất?
Căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp cụ thể theo quy định.
>> Tham khảo: Các trường hợp không phải công chứng.
6. Nên công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất?
Dựa theo các căn cứ tại Luật Công chứng 2014 và Nghị định 23/2015/NĐ-CP, việc công chứng có giá trị pháp lý cao hơn chứng thực.
Vậy nên, để đảm bảo về quyền lợi cũng như loại trừ tối đa các rủi ro pháp lý về sau, khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất các bên nên công chứng hợp đồng thay vì chứng thực.
>> Tham khảo: Phân biệt giữa công chứng và chứng thực.
Gọi cho chúng tôi theo số 0984 477 711 (Miền Bắc) - 0903 003 779 (Miền Trung) - 0938 268 123 (Miền Nam) để được hỗ trợ.