Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 (luật đất đai sửa đổi)

Tin tức những điểm mới của Luật Đất đai 2024, Luật Đất đai hiện hành, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung mới nhất 2024, Luật Đất đai mới sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Với nhiều điểm mới mang tính đột phá, Luật Đất đai 2024 đã giải quyết tình trạng mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định, chính sách liên quan đến đất đai hiện nay. Chi tiết những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 được Anpha chia sẻ dưới đây.

1. Bãi bỏ khung giá đất xác định giá theo thị trường

Với việc bãi bỏ “khung giá đất” và quy định mới về “bảng giá đất”, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể như sau:

• Định kỳ hằng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cùng cấp quyết định việc sửa đổi/bổ sung bảng giá đất để áp dụng, bắt đầu từ ngày 01/01 năm sau. Theo đó, bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm thay vì định kỳ 5 năm/lần như quy định của Luật Đất đai 2013;
• Để chính xác với tình hình thực tế, liên quan đến việc xác định giá đất thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu/tối đa của khung giá đất như hiện nay thì Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường với 4 phương pháp định giá đất bao gồm: 
  • So sánh; 
  • Thu nhập; 
  • Thặng dư;
  • Hệ số điều chỉnh giá đất.

2. Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước ngày 01/07/2014 (*)

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Người sử dụng đất không có hành vi vi phạm Luật Đất đai theo quy định; 
• Việc sử dụng đất không thuộc 2 trường hợp sau:
  • Đất được giao không đúng thẩm quyền;
  • Đất đề nghị cấp giấy chứng nhận được xác định là không có tranh chấp theo xác nhận của UBND cấp xã.

Như vậy, Luật Đất đai mới đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất thêm 10 năm (từ 01/07/2004 thành 01/07/2014) đối với các trường hợp cấp giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Điều này đồng nghĩa với việc kể từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất không giấy tờ có nhiều cơ hội được được cấp giấy chứng nhận hơn so với trước đây.

>> Tham khảo thêm: Thủ tục làm sổ đỏ (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi cho tặng đất.

----

(*) Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - được thống nhất sử dụng trên toàn quốc từ ngày 10/12/2009 (theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).

3. Bổ sung quy định giấy chứng nhận cho đất giao trái thẩm quyền sau 2014

• Đất cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/07/2014 đến trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ được cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều sau:
  • Là đất không có tranh chấp theo xác nhận của UBND cấp xã;
  • Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch;
  • Có tài liệu chứng minh người sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất.
• Theo quy định tại Khoản 3 Điều 81 Luật Đất đai 2024, đối với những trường hợp sử dụng đất không đủ điều kiện nêu trên, bên cạnh việc không được cấp giấy chứng nhận còn bị xem xét thu hồi đất;
• Trong khi đó, tại Khoản 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/07/2014 trở về sau thì không được cấp giấy chứng nhận và bị thu hồi toàn bộ diện tích.

4. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội

• Tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội nhằm:

• Đảm bảo tính công khai, minh bạch và dễ giám sát;
• Khắc phục được tình trạng thu hồi đất tràn lan tại một số địa phương gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trước đây.

• Theo quy định của Luật Đất đai mới, chỉ khi thật sự cần thiết để triển khai dự án kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát huy tối đa nguồn lực đất đai, nhà nước mới thực hiện việc thu hồi đất khi có các căn cứ thuộc các trường hợp cụ thể;
• Tại Chương VII Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi; 
• Tại Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường và bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi.

5. Quy định bổ sung các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất

So với quy định trước đây, Luật Đất đai mới đã bổ sung các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất như:

• Phục vụ mục đích làm mặt bằng xây dựng công trình nhà xưởng, bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng được dùng cho hoạt động vận tải hành khách công cộng; 
• Cá nhân/hộ gia đình được giao đất ở khi nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải thay đổi chỗ ở mà không thuộc trường hợp được bồi thường về đất ở, đồng thời không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã nơi có đất thu hồi.

Ngoài ra, liên quan đến khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi, bên cạnh các khoản đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định, luật mới còn bổ sung các khoản hỗ trợ khác bao gồm:

• Hỗ trợ tháo dỡ, di dời phần công trình xây dựng gắn liền với đất theo giấy phép xây dựng có thời hạn, mà giấy phép đã hết thời hạn tại thời điểm có quyết định thu hồi;
• Hỗ trợ di dời vật nuôi.

6. Quy định thêm các trường hợp thu hồi đất được bồi thường

Căn cứ Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất, cụ thể:

• Không còn giới hạn phương án bồi thường chỉ bao gồm 2 hình thức: giao đất và giao tiền;
• Không bắt buộc áp dụng thứ tự bồi thường như quy định của luật cũ;
• Kể cả khi quỹ đất, quỹ nhà ở vẫn còn mà người dân có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì sẽ được giải quyết theo nguyện vọng đăng ký khi lập phương án bồi thường, tái định cư;
• Loại đất bồi thường và loại đất thu hồi không cần phải có cùng mục đích sử dụng đất. Tùy theo nhu cầu, người dân có thể được nhận bồi thường bằng loại đất khác với loại đất thu hồi;
• Trong trường hợp quỹ nhà ở của địa phương còn đảm bảo, việc được bồi thường bằng nhà ở sẽ được đáp ứng phụ thuộc vào nhu cầu của người dân có đất bị thu hồi.

Như vậy, nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các đối tượng có đất bị thu hồi, luật bồi thường đất đai mới nhất (Luật Đất đai 2024) đã bổ sung 2 hình thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, bao gồm:

• Đất cùng hoặc khác mục đích sử dụng; 
• Nhà ở và tiền.

7. Mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài 

Theo Khoản 3 và Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 đối tượng sử dụng đất được bổ sung gồm: 

• Cá nhân ở Việt Nam;
• Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Như vậy, quy định mới đã xác định đúng hơn quyền và trách nhiệm của 2 chủ thể bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung một số quy định mới như sau:

• Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam; 
• Quy định về quyền được mua nhà ở tại Việt Nam đối với đối tượng là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; 
• Tại Điểm h, Khoản 1 Điều 28, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam;
• Tại Điều 41, quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam đã được quy định bổ sung cụ thể hơn so với luật cũ.

8. Áp dụng tiền thuê đất hàng năm ổn định cho chu kỳ 5 năm

• Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024, giá thuê đất hằng năm được giữ ổn định 5 năm tính từ thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất;
• Đối với chu kỳ tiếp theo, tiền thuê đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo;
• Trường hợp tiền thuê đất hằng năm tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không được vượt quá tỷ lệ cho từng giai đoạn;
• Tỷ lệ này sẽ do Chính phủ quy định không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó.

9. Có thể chuyển đổi giữa thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần

Tại Khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

• Các chủ thể đang được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tùy theo nhu cầu được chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm;
• Đối với phần tiền thuê đất một lần đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm theo quy định hướng dẫn cụ thể của Chính phủ.

Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024 mang tính chất quan trọng. Trong khi Luật Đất đai 2013 chỉ quy định việc chủ thể sử dụng đất chỉ được phép chuyển từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà không được quyền chuyển ngược lại khi có nhu cầu.

10. Hộ gia đình không còn là đối tượng sử dụng đất 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, kể từ thời điểm luật mới có hiệu lực thi hành, đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình bị bãi bỏ.

Đối với giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình đã được cấp trước ngày luật mới có hiệu lực thì nếu có nhu cầu sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên trong hộ theo quy định tại Khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024.

Luật sư Diễn Trần - Phòng Pháp lý Anpha