Thủ tục & quy định mới về xây nhà trên đất nông nghiệp 2024

Đất nông nghiệp là gì? Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không? Hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp & thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

I. Đất nông nghiệp là gì? Đất 03 là gì?

1. Thế nào là đất nông nghiệp?

Đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai được hiểu là loại đất chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất, phát triển và nghiên cứu thí nghiệm về nông lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản cũng như cho mục đích phát triển và bảo vệ rừng. 

2. Đất nông nghiệp gồm những loại nào?

Hiện nay, theo quy định đất nông nghiệp gồm có các loại chính sau đây:

• Đất trồng cây lâu năm; 
• Đất rừng phòng hộ; 
• Đất rừng sản xuất; 
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất để nuôi trồng hải sản;
• Đất cho mục đích làm muối.

Ngoài các loại đất kể trên, còn có một số loại đất nông nghiệp khác phải kể đến như:

• Đất sử dụng cho mục đích trồng trọt (bao gồm việc trồng trọt không trực tiếp trên đất, chăn nuôi gia súc gia cầm cũng như các loại động vật khác mà pháp luật cho phép và đất để xây dựng nhà kính); 
• Đất chăn nuôi, trồng trọt, nuôi trồng thủy sản phục vụ cho mục đích nghiên cứu học tập, thí nghiệm; 
• Đất ươm con giống, cây giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

II. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Một số thắc mắc phổ biến khi xây nhà trên đất nông nghiệp như là: có được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp không, có được làm nhà tạm trên đất nông nghiệp không, dựng nhà tôn trên đất nông nghiệp có sao không… Kế toán Anpha trả lời như sau.

• Theo Điều 9 Luật Đất đai, nhà ở chỉ được xây dựng trên loại đất được xác định là đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị);
• Theo Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích quy định;
• Theo Điều 5 Luật Đất đai thì một trong những nguyên tắc sử dụng đất đó là phải dùng đúng mục đích sử dụng đất.

➥ Từ các căn cứ nêu trên, có thể thấy rằng pháp luật Việt Nam hiện hành không cho phép sử dụng đất trái mục đích sử dụng (tức là không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp mà không được sự chấp thuận, cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) và trái với quy hoạch sử dụng đất.

>> Có thể bạn quan tâm: Những điểm mới của Luật Đất đai 2024.

III. Biện pháp hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp

Nếu cá nhân xây dựng nhà ở trên loại đất được xác định là đất nông nghiệp thì chủ sở hữu nhà ở có thể giữ lại căn nhà bằng cách làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất ở.

Căn cứ theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai, công dân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp mà không phải đất ở sang mục đích đất ở, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp phép.

➥ Như vậy, để giải quyết được vấn đề xin cấp sổ đỏ cho nhà ở được xây dựng trên đất nông nghiệp, yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép thì sau đó mới được phép xây dựng nhà ở. 

IV. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

1. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành bao gồm: Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 02c ban hành kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

>> TẢI MIỄN PHÍ: Mẫu số 2c - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Hướng dẫn quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất

➧ Giai đoạn 1 - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo Điều 44 Nghị Định 102/2024/NĐ-CP, gồm các bước sau đây:

• Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho Bộ phận Một cửa cơ quan đăng ký đất đai;
• Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền xem xét, xác thực và thẩm định hồ sơ;
• Bước 3: UBND cấp có thẩm quyền tiếp nhận thông tin từ cơ quan tài nguyên môi trường và cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời chỉ đạo thực hiện chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính;
• Bước 4: Sau khi được chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 133 Nghị Định 102/2024/NĐ-CP. 

➧ Giai đoạn 2 - Đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Chủ sở hữu nhà ở chuẩn bị bộ hồ sơ gồm các giấy tờ dưới đây và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Sau đó thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Xem thêm: 

>> Địa chỉ văn phòng đăng ký đất đai tại Hà Nội - Đà Nẵng - TP. HCM;

>> Quy định đăng ký biến động đất đai;

>> Hướng dẫn thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Nhi Lê - Phòng Pháp lý Anpha