Thủ tục, phí & thuế khi sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng sổ đỏ

Chi phí sang tên sổ đỏ. Mức thuế sang tên sổ đỏ: thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên sổ đỏ. Tải hồ sơ chuyển nhượng sổ đỏ, tặng cho...

Việc sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được thực hiện khi có chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… nhằm cập nhật lại thông tin người sử dụng đất theo biến động thực tế. Dưới đây là quy định pháp luật, hồ sơ, quy trình, chi phí và những điểm cần lưu ý khi sang tên, chuyển nhượng sổ đỏ.

I. Các quy định về sang tên sổ đỏ

Sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất khi có thay đổi chủ sử dụng.

Theo quy định tại Khoản 3 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người có quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ thời điểm giao dịch (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, văn bản thừa kế…) có hiệu lực.

II. Chi phí sang tên sổ đỏ (thuế và lệ phí sang tên sổ đỏ)

1. Thuế sang tên sổ đỏ (thuế thu nhập cá nhân)

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi sang tên sổ đỏ được tính theo công thức sau đây:

Lưu ý:

Các trường hợp sau đây sẽ được miễn thuế gồm:

1. Giao dịch giữa vợ - chồng, cha mẹ - con, ông bà - cháu hoặc anh chị em ruột với nhau;
2. Cá nhân chỉ sở hữu một thửa đất/nhà duy nhất và chuyển nhượng toàn bộ.

2. Lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ

➧ Đối với đất

Lưu ý:

Giá đất được tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh/thành phố.

➧ Đối với nhà ở (sang tên cả nhà và đất)

3. Phí thẩm định hồ sơ sang tên sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ sang tên sổ đỏ do từng tỉnh/thành phố quy định, mức thu sẽ khác nhau tùy địa phương.

Tham khảo chi tiết: 

>> Các khoản thuế phí sang tên sổ đỏ;

>> Lệ phí cấp sổ đỏ của các tỉnh, thành phố.

III. Điều kiện sang tên sổ đỏ (sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

1. Điều kiện đối với người chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất được đưa vào giao dịch phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng);
• Không có tranh chấp, tố tụng hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án/quyết định có hiệu lực;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị phong tỏa để thi hành án;
• Vẫn trong thời hạn sử dụng đất (đối với đất có thời hạn);
• Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.

2. Điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, hưởng thừa kế

Tại Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế như sau:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ từ cá nhân (trừ trường hợp được phép chuyển mục đích theo quy hoạch);
• Cá nhân không sinh sống ở khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận đất trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc khu vực phục hồi hệ sinh thái;
• Các trường hợp pháp luật cấm nhận chuyển nhượng khác tùy từng loại đất chuyên biệt.

Tìm hiểu thêm: 

>> Các trường hợp phải sang tên sổ đỏ;

>> Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ - Từ ngày 01/08/2024.

IV. Hồ sơ sang tên sổ đỏ

Lưu ý:

Các trường hợp được miễn thuế/lệ phí thì vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế theo quy định.

V. Thủ tục sang tên sổ đỏ

Thủ tục sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được thực hiện song song với việc khai thuế, lệ phí sang tên sổ đỏ, cụ thể như sau:

➧ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người có nhu cầu sang tên sổ đỏ chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo mục IV của Anpha ở trên.

➧ Bước 2: Nộp hồ sơ cho cơ quan chức năng

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì tiến hành nộp tại một trong các cơ quan:

• Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính (Bộ phận Một cửa) tại địa phương;
• Văn phòng Đăng ký đất đai (VP ĐKĐĐ) hoặc Chi nhánh VP ĐKĐĐ.

Cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ thuế và lệ phí.

➧ Bước 3: Nộp thuế và lệ phí sang tên sổ đỏ

Người sử dụng đất nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan theo thông báo của cơ quan thuế.

➧ Bước 4: Nhận kết quả

Người yêu cầu đến nhận giấy chứng nhận mới đã cập nhật tên chủ sử dụng mới hoặc biến động sổ.

Tham khảo:

>> Thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng;

>> Thủ tục đổi sổ đỏ sang sổ hồng;

>> Thủ tục đăng ký biến động đất đai.

VI. Các câu hỏi thường gặp về thủ tục và thuế sang tên sổ đỏ

1. Thời hạn giải quyết sang tên sổ đỏ là bao lâu?

Thời hạn giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ như sau:

• Thời gian xác định thuế và lệ phí: 3 - 5 ngày làm việc;
• Thủ tục đăng ký biến động đất đai: 7 - 15 ngày làm việc, một số nơi có thể kéo dài nhưng tối đa không quá 30 ngày theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

2. Ai phải nộp các khoản chi phí sang tên sổ đỏ?

Theo quy định, nghĩa vụ nộp các khoản phí khi sang tên sổ đỏ như sau:

• Thuế TNCN: Thông thường bên chuyển nhượng nộp;
• Lệ phí trước bạ & phí thẩm định hồ sơ: Bên nhận chuyển nhượng nộp.

Lưu ý:

Các bên có thể thống nhất lại với nhau bằng thỏa thuận về việc ai phải nộp các khoản phí khi sang tên sổ đỏ.

>> Tham khảo: Các chi phí sang tên sổ đỏ.

3. Có bắt buộc phải sang tên sổ đỏ không?

Có. Theo Khoản 3 Điều 133 và Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ thời điểm giao dịch chuyển nhượng (hợp đồng, văn bản thừa kế…) có hiệu lực.

Việc không sang tên sổ đỏ có thể dẫn đến những hậu quả như:

• Bị xử phạt hành chính;
• Không được thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất (chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho);
• Dễ phát sinh tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý khi giao dịch.

Thu Thảo - Phòng Kế toán Anpha