Cách kê khai thuế cho thuê nhà online trên DVC Thuế điện tử

Hướng dẫn khai thuế cho thuê tài sản, khai thuế cho thuê nhà online trên Thuế điện tử. Quy định mới về thuế cho thuê nhà, mẫu khai thuế cho thuê nhà 01/BĐS

I. Cơ sở pháp lý và phạm vi sử dụng biểu mẫu khai thuế cho thuê nhà

• Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
• Thông tư 50/2026/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 13/05/2026).
• Mẫu số 01/BĐS và mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC (*).

-----

(*) Đây là 2 mẫu được dùng để tổng hợp chi tiết các hợp đồng cho thuê bất động sản của cá nhân/hộ kinh doanh. Mẫu biểu này là tài liệu đi kèm tờ khai thuế, giúp cơ quan thuế xác định:

• Khoản thu thực tế phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản;
• Thời gian cho thuê thực tế;
• Nghĩa vụ thuế phải thực hiện (thuế GTGT, thuế TNCN).

II. Cách tính thuế cho thuê nhà 2026

1. Cho thuê nhà bao nhiêu phải nộp thuế?

Ngưỡng doanh thu cho thuê nhà phải nộp thuế được quy định như sau:

2. Công thức tính thuế TNCN và thuế GTGT cho thuê nhà

Việc xác định số thuế TNCN và thuế GTGT khi cho thuê nhà được quy định theo công thức sau.

Lưu ý:

• Nếu có nhiều tài sản cho thuê, doanh thu được cộng gộp để xác định ngưỡng chịu thuế;
• Mức miễn thuế 1 tỷ đồng áp dụng tối đa cho toàn bộ hoạt động cho thuê tài sản trong năm;
• Cá nhân được quyền phân bổ phần miễn thuế này cho một hoặc nhiều hợp đồng;
• Trường hợp phát sinh hoạt động cho thuê tại nhiều địa chỉ khác nhau thì cá nhân:
  • Thông báo đăng ký hoạt động cho thuê theo mẫu quy định trong thời hạn 10 ngày kể từ thời điểm bắt đầu phát sinh;
  • Được lựa chọn một cơ quan thuế để kê khai toàn bộ các hợp đồng cho thuê.
• Doanh thu kê khai phải đúng kỳ (6 tháng hoặc năm), không khai vượt kỳ chưa phát sinh.

3. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà

4. Thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản 2026

Cá nhân trực tiếp kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản có thể lựa chọn 1 trong 2 phương thức sau:

Tìm hiểu thêm:

>> Cách kê khai thuế cho thuê tài sản - Cập nhật liên tục;

>> Cách kê khai thuế cho thuê nhà trên eTax Mobile;

>> Cách kê khai thuế cho thuê tài sản online trên Thuế điện tử;

>> Cách tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản;

>> Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản;

III. Cách khai thuế cho thuê nhà online trên Dịch vụ công thuế nhà nước

➧ Bước 1: Truy cập hệ thống dịch vụ điện tử của cơ quan thuế

Truy cập Dịch vụ công thuế nhà nước theo đường link https://dichvucong.gdt.gov.vn/tthc/homelogin:

• Chọn “Đăng nhập” bằng tài khoản định danh điện tử hoặc bằng tài khoản thuế điện tử với tư cách cá nhân;
• Nhập thông tin tài khoản theo yêu cầu của hệ thống.

➧ Bước 2: Chọn chức năng kê khai thuế

Tại giao diện chính chọn mục “Hộ, cá nhân kinh doanh”.

Khi màn hình chuyển sang giao diện “Dịch vụ dành cho Hộ, cá nhân kinh doanh”, người nộp thuế chọn “Chính thức” và nhấn “Tiếp tục”.

Tiếp theo, tại mục “Khai thuế”, chọn “Kê khai đối với hoạt động cho thuê bất động sản”.

Người nộp thuế có thể chọn: 

• Kê khai trực tuyến
• Hoặc tải file XML

➧ Bước 3: Nhập dữ liệu tờ khai

• Tại phần “Thông tin chung”, tiến hành nhập các thông tin theo yêu cầu và chọn loại hồ sơ theo kỳ kê khai;
• Tại mục “Danh sách địa điểm kinh doanh”, cá nhân được kê khai tổng hợp nhiều bất động sản trên một hồ sơ và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có thể bất động sản để nộp hồ sơ;
• Lựa chọn địa điểm kinh doanh và cơ quan thuế nộp tờ khai theo mong muốn → Tiếp tục.

Ví dụ: 

Cá nhân có 2 tài sản cho thuê và thuộc 2 cơ sở thuế khác nhau thì có thể chọn một trong hai địa chỉ kinh doanh để kê khai tổng doanh thu cho cả hai địa điểm kinh doanh.

Tiếp theo, chọn “Kê khai tổng doanh thu phát sinh” từ hoạt động cho thuê.

➧ Bước 4: Hoàn thiện và nộp tờ khai

Tại “Thông tin kê khai”, nhập đầy đủ các chỉ tiêu theo hướng dẫn, sau đó nhấn “Tiếp tục”.

Ví dụ:

Cá nhân có 3 hợp đồng cho thuê năm 2026 với tổng doanh thu từ việc cho thuê là dưới 1 tỷ đồng, cụ thể như sau:

• Hợp đồng 1: Giá trị 200.000.000 đồng;
• Hợp đồng 2: Giá trị 200.000.000 đồng;
• Hợp đồng 3: Giá trị 200.000.000 đồng.

Tại mục [07] “Tổng giá trị hợp đồng”, người nộp thuế điền tổng giá trị 3 hợp đồng đó (600.000.000 đồng) = “Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ” tại mục [09] nếu kê khai thuế 1 lần/năm.

Tại “Thời gian cho thuê”: từ ngày bắt đầu đến ngày kết thúc hợp đồng (hoặc đến cuối năm nếu chưa kết thúc hợp đồng).

Tại “Doanh thu được trừ để xác định doanh thu tính thuế” điền như sau:

• Nếu kê khai 1 năm/lần điền tối đa 1.000.000.000 đồng;
• Nếu kê khai 2 lần/năm thì điền tối đa 1.000.000.000 đồng cho tổng 2 lần kê khai;
• Hệ thống sẽ tự tính ra thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp nếu vượt quá mức doanh thu trên 1.000.000.000 đồng/năm;
• Sau khi đã điền xong và kiểm tra đúng thông tin, chọn “Tiếp tục”.

Hệ thống sẽ hiển thị lại toàn bộ nội dung của tờ khai, người nộp thuế cần:

• Kiểm tra kỹ lại tất cả các thông tin;
• Nhập mã xác nhận;
• Nhấn “Tiếp tục” để thực hiện xác thực;
• Hệ thống sẽ gửi mã xác thực (OTP) tới số điện thoại hoặc email chính chủ do người nộp thuế đã đăng ký để hoàn thành việc nộp tờ khai.

Lưu ý:

Việc kê khai cho thuê nhà ở, bất động sản có tổng giá trị các hợp đồng cho thuê dưới 500 triệu đồng/năm thì kê khai tương tự.

➧ Bước 5: Kiểm tra kết quả xử lý hồ sơ

• Sau khi nộp hồ sơ, người nộp thuế cần vào mục “Tra cứu hồ sơ đã nộp trên DVC” để kiểm tra tình trạng xử lý;
• Nếu trạng thái hiển thị “Chờ chấp nhận” → Hồ sơ đang được xử lý;
• Khi chuyển sang “Đã chấp nhận” hoặc “Nộp thành công” → Hồ sơ đã hợp lệ;
• Việc kiểm tra trạng thái giúp đảm bảo hồ sơ đã được tiếp nhận đầy đủ, tránh sai sót hoặc thiếu sót trong quá trình kê khai.

>> Có thể bạn cần: Dịch vụ kê khai thuế cho thuê tài sản - Từ 700.000 đồng.

Hồng Nguyễn - Phòng Kế toán Anpha