Cách kê khai thuế cho thuê nhà trên eTax Mobile 01/BK-BĐS

Cho thuê BĐS, cho thuê nhà có phải đóng thuế không? Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026. Cách kê khai thuế cho thuê nhà, bất động sản trên etax mobile.

I. Đối tượng phải nộp và kê khai thuế cho thuê bất động sản

Đối tượng phải kê khai và nộp thuế cho thuê bất động sản là hộ gia đình, cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, đất, cửa hàng, kho bãi... với tổng doanh thu trong năm dương lịch trên 1 tỷ đồng. 

Nếu doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nhưng vẫn có thể phải thực hiện thủ tục kê khai.

II. Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 (thuế cho thuê bất động sản)

1. Cách tính thuế TNCN và GTGT cho thuê nhà

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP ban hành ngày 29/04/2026, quy định cách tính thuế cho thuê bất động sản được tính như sau.

Lưu ý:

• Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê, tổng mức giảm trừ tối đa vẫn chỉ là 1 tỷ đồng/năm;
• Cá nhân được linh hoạt phân bổ mức giảm trừ này cho một hoặc nhiều hợp đồng, nhưng không được vượt quá tổng mức quy định.

2. Thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản là bất động sản

➧ Trường hợp 1: Người nộp thuế tự kê khai

Người nộp thuế có thể lựa chọn như sau:

➧ Trường hợp 2 : Doanh nghiệp kê khai thay cho cá nhân

Căn cứ Điểm đ Khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP ban hành ngày 05/03/2026, trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê BĐS có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. 

Lưu ý:

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì phải trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.

Tìm hiểu thêm: 

>> Cách tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản;

>> Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

>> Cách tính thuế và kê khai thuế cho thuê tài sản 2026.

III. Hướng dẫn khai thuế bất động sản trên eTax Mobile theo mẫu 01/BK-BĐS

Dưới đây, Kế toán Anpha sẽ hướng dẫn bạn cách kê khai thuế cho thuê nhà, kê khai thuế cho thuê tài sản là bất động sản trên eTax Mobile.

➧ Bước 1: Đăng nhập vào ứng dụng eTax Mobile ⭢ Chọn nhóm dịch vụ “Hộ, cá nhân kinh doanh”.

➧ Bước 2: Người nộp thuế chọn “Chính thức” ⭢ Chọn “Khai thuế”.

➧ Bước 3: Người nộp thuế chọn “Kê khai đối với hoạt động cho thuê tài sản” ⭢ Chọn một hoặc nhiều địa điểm cần kê khai ⭢ Chọn mức tổng doanh thu của tất cả các địa điểm kê khai.

➧ Bước 4: Người nộp thuế chọn thông tin kỳ kê khai:

• Cơ quan thuế nộp tờ khai: Hiển thị tên cơ quan thuế của địa điểm người nộp thuế chọn làm nơi nộp tờ khai;
• Loại tờ khai: Chọn “Chính thức”;
• Loại kỳ tính thuế: Chọn kỳ kê khai tương ứng: “kỳ năm hoặc kỳ 6 tháng đầu năm”;
• Kỳ tính thuế: Chọn thời gian tương ứng với kỳ tính thuế.

➧ Bước 5: Người nộp thuế nhấn “Kê khai doanh thu” và thực hiện kê khai cho các địa điểm đã chọn.

➧ Bước 6: Nhập thông tin doanh thu của địa điểm đã chọn:

• Tổng giá trị hợp đồng;
• Thời gian cho thuê hợp đồng: Điền thông tin từ ngày bắt đầu đến ngày kết thúc tương ứng với thời hạn cho thuê của hợp đồng;
• Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ tính thuế: Điền doanh thu tương ứng.

➧ Bước 7: Hiển thị thông tin doanh thu tại địa điểm kinh doanh mà người nộp thuế đã kê khai.

➧ Bước 8: Hiển thị màn hình hoàn thành thông tin đã kê khai. Người nộp thuế kiểm tra lại các thông tin đã kê khai thuế trên eTax Mobile trước khi nộp tờ khai tới cơ quan thuế. Sau khi kiểm tra lại thông tin chính xác, người nộp thuế ấn chọn nộp tờ khai, nhập mã OTP đã được gửi tới số điện thoại.

➧ Bước 9: Màn hình hiển thị thông báo “Nộp tờ khai thành công”.

>> Có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản online.

IV. Các câu hỏi thường gặp khi nộp tờ khai thuế cho thuê bất động sản

1. Khi nào phải kê khai thuế cho thuê bất động sản (thuế cho thuê nhà)?
Cho thuê bất động sản phải kê khai thuế khi:

• Có phát sinh doanh thu từ việc cho thuê nhà, mặt bằng, căn hộ, kho bãi…;
• Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm.

Nếu doanh thu ≤ 1 tỷ đồng/năm thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN nhưng vẫn cần đăng ký mã số thuế và nộp tờ khai.

Có thể bạn cần: 

>> Mẫu 01/BK-BĐS - Tải miễn phí;

>> Cách đăng ký thuế cho cá nhân kinh doanh theo mẫu 03-ĐK-TCT;

>> Dịch vụ kê khai thuế cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ - Chỉ từ 700.000 đồng.

2. Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì thực hiện khai thuế như thế nào?

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, không phân biệt cùng hay khác tỉnh/thành phố, thực hiện kê khai tổng hợp trên một tờ khai thuế. Đồng thời, cá nhân phải lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp tổ chức thuê tài sản khai thuế và nộp thuế thay.

Tuy nhiên khi kê khai thì phải xác định riêng doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp và nộp tiền thuế tương ứng với từng bất động sản cho thuê.

Minh Phượng - Phòng Kế toán Anpha