Tìm hiểu về bất động sản và kinh doanh bất động sản là gì?

BĐS là gì? Dự án bất động sản là gì, quy định xác nhận ranh giới đất liền kề… Điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất.

Nội dung chính:

Một số khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành
Quy định chung, đặc điểm của bất động sản
Quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản
Câu hỏi thường gặp về bất động sản, kinh doanh BĐS

Một số khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

1. Bất động sản là gì? Bất động sản gồm những gì?

Bất động sản (BĐS) là tài sản đang hiện có hoặc có thể hình thành trong tương lai và không thể di dời được, bao gồm:

Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Tài sản gắn liền với đất, nhà ở, công trình xây dựng;
Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

>> Có thể bạn quan tâm: Định danh bất động sản là gì.

2. Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn vào các hoạt động sau đây nhằm mục đích sinh lợi:

Xây dựng nhà ở công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để bán, chuyển nhượng;
Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS;
Chuyển nhượng dự án bất động sản;
Kinh doanh các dịch vụ bất động sản như:
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS;
- Môi giới bất động sản: Là việc làm cầu nối giữa các bên trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS;
- Tư vấn bất động sản: Là việc cung cấp thông tin, giải đáp thắc mắc và hướng dẫn các vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS theo nhu cầu của khách hàng;
- Quản lý bất động sản: Là việc thực hiện các công việc quản lý, khai thác và đưa ra các quyết định đối với BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu BĐS đó.

>> Có thể bạn quan tâm: Cho thuê nhà có phải là kinh doanh bất động sản không?

3. Dự án bất động sản là gì?

Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh nhà ở, công trình hoặc đất có hạ tầng kỹ thuật và đã có sự cho phép của cơ quan thẩm quyền, bao gồm các dự án như:

Nhà ở;
Khu đô thị;
Khu dân cư nông thôn;
Công trình xây dựng phục vụ lĩnh vực giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú…;
Công trình hạ tầng kỹ thuật;
Kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

4. Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư dự án giao lại dự án BĐS cho chủ đầu tư mới, bao gồm:

Toàn bộ hoặc 1 phần dự án BĐS;
Quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũ đối với dự án BĐS và đối với các bên có liên quan (nếu có);
Việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua hợp đồng.

Có thể bạn quan tâm:

>> Hướng dẫn cách tính và khai thuế cho thuê nhà - Có ví dụ chi tiết;

>> Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS;

>> Cách tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản.

5. Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản là tình trạng giá BĐS tăng nhanh bất thường so với giá trị thực. Đến 1 thời điểm nào đó, giá BĐS giảm mạnh (hay còn gọi là hiện tượng bong bóng nổ) gây rủi ro tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS và nền kinh tế.

6. Bất động sản đóng băng là gì?

Bất động sản đóng băng hay đóng băng bất động sản là tình trạng thị trường BĐS bị chững lại, số giao dịch mua bán BĐS giảm đáng kể dù giá bất động sản không tăng hoặc có xu hướng giảm.

Quy định chung, đặc điểm của bất động sản

1. Xác nhận ranh giới thửa đất liền kề, ranh giới giữa các bất động sản

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản được quy định như sau:

Việc xác định ranh giới giữa các bất động sản căn cứ vào:
- Thỏa thuận;
- Quyết định của cơ quan thẩm quyền;
- Tập quán hoặc ranh giới đã có từ 30 năm trở lên mà không xảy ra tranh chấp.
Các bên không được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách và phải tôn trọng ranh giới chung (kể cả ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng);
Người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất theo chiều cao và chiều sâu trong phạm vi ranh giới thửa đất của mình và không làm ảnh hưởng đến đất của người khác;
Việc trồng cây chỉ được thực hiện trong phần đất của mình. Nếu cành hoặc rễ cây lan sang đất người khác thì chủ đất phải cắt tỉa phần đó, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Có thể bạn quan tâm:

>> Điều kiện và thủ tục tách thửa đất;

>> Tranh chấp đất đai là gì;

>> Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến;

>> 2 phương thức giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ.

2. Quy định về cắm mốc ranh giới đất, mốc giới ngăn cách bất động sản

Tại Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về mốc giới ngăn cách bất động sản như sau:

Chỉ được xây tường rào, đặt cột mốc hoặc trồng cây trong phạm vi đất thuộc quyền sử dụng của mình;
Mốc giới ngăn cách bất động sản dựng theo thỏa thuận được xem là tài sản chung của các bên sở hữu bất động sản;
Nếu một bên dựng mốc giới ngăn cách trên ranh giới đất chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp thuận thì phần mốc đó được xem là tài sản chung của hai bên. Tuy nhiên, chi phí xây dựng do người xây ban đầu chịu (trừ khi hai bên có thỏa thuận khác);
Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không chấp thuận và có lý do hợp lý thì bên dựng mốc giới tháo dỡ;
Đối với mốc giới là tường nhà chung:
- Các bên sở hữu bất động sản liền kề không được tự ý đục hoặc làm cửa sổ nếu chưa được bên còn lại đồng ý;
- Nếu hai nhà xây riêng biệt nhưng tường nằm sát nhau, thì mỗi bên chỉ được sửa chữa hoặc đục tường trong phạm vi bức tường của nhà mình, không được ảnh hưởng đến tường nhà bên cạnh;
Đối với mốc giới chung là cây cối thì các bên cùng bảo vệ và chia hoa lợi (trừ khi có thỏa thuận khác).

3. Quy định mở cửa sổ sang nhà hàng xóm

Tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Việc mở cửa sổ, trổ cửa sổ sang bất động sản bên cạnh, đối diện hoặc lối đi chung phải đảm bảo tuân theo quy định pháp luật về xây dựng;
Mặt dưới của mái che cửa ra vào hoặc cửa sổ hướng ra lối đi chung phải cao tối thiểu 2,5m.

>> Có thể bạn quan tâm: Các quy định giải quyết tranh chấp nhà ở.

Quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản

1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại BĐS và dự án bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm:

Nhà ở (có sẵn hoặc có thể hình thành trong tương lai);
Công trình xây dựng (có sẵn hoặc có thể hình thành trong tương lai) gồm:
- Công trình xây dựng phục vụ lĩnh vực giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp;
- Công trình xây dựng phục vụ nhiều mục đích khác nhau.
Phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng nêu trên;
Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS;
Dự án BĐS.

>> Có thể bạn quan tâm: Quy định đánh thuế bất động sản thứ 2.

2. Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh

Căn cứ theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để kinh doanh bất động sản hợp pháp như sau:

1. Cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS phải thành lập công ty kinh doanh bất động sản hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.

2. Công ty kinh doanh BĐS phải đảm bảo vẫn đang hoạt động, không bị cấm, bị tạm ngừng hay bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS.

3. Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu không được vượt quá mức cho phép.

4. Đối với công ty kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS thì cần đảm bảo:

Dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha: Vốn chủ sở hữu ≥ 20% tổng vốn đầu tư;
Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên:
- Vốn chủ sở hữu ≥ 15% tổng vốn đầu tư;
- Phải đảm bảo khả năng huy động vốn.

5. Đối với công ty vừa kinh doanh BĐS vừa thực hiện nhiều dự án BĐS thì phải đủ vốn chủ sở hữu để phân bổ cho từng dự án, bảo đảm đáp ứng tỷ lệ vốn theo quy định tại điều kiện 4.

Lưu ý:

3 trường hợp sau đây không cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS:
- Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ;
- Tổ chức cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng không để nhằm mục đích sinh lợi;
- Tổ chức cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng thấp hơn mức quy mô nhỏ.
Các trường hợp không đăng ký doanh nghiệp vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định;
Cá nhân chuyển nhượng BĐS phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.

Tham khảo thêm:

>> Quy trình làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất;

>> Hướng dẫn soạn hợp đồng mua bán nhà ở.

3. Một số lưu ý khi kinh doanh BĐS

Khi kinh doanh bất động sản, bạn cần lưu ý một số điều quan trọng sau đây:

Cá nhân kinh doanh BĐS chỉ được giao dịch tối đa 10 lần/năm;
Công ty môi giới BĐS cần tối thiểu 1 người có chứng chỉ hành nghề;
Cá nhân làm môi giới BĐS không được hành nghề tự do mà phải làm việc trong công ty kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới BĐS;
Thù lao, hoa hồng từ việc môi giới BĐS chỉ được chuyển khoản qua ngân hàng.