Hướng dẫn hợp đồng mua bán nhà ở, điều kiện mua bán nhà

Nội dung hợp đồng mua bán nhà, chung cư. Quy định chứng thực, công chứng hợp đồng mua bán nhà. Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam được không?

Nội dung chính:

Hợp đồng mua bán nhà ở có những nội dung nào?
Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở - Tải miễn phí
Quy định về chứng thực, công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Điều kiện giao dịch mua bán nhà ở
Mua bán nhà ở có kèm đất
Các câu hỏi thường gặp khi giao dịch mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán nhà ở có những nội dung nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng về nhà ở do 2 bên thỏa thuận, phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau:

Tên đầy đủ và địa chỉ của các bên;
Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền mua bán nhà ở;
Thời gian giao nhận nhà ở;
Thời gian bảo hành nhà ở nếu là nhà ở được đầu tư xây dựng mới;
Thời hạn sở hữu trong trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Cam kết của các bên;
Phương thức giải quyết tranh chấp;
Các thỏa thuận khác;
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực;
Ngày ký kết hợp đồng cụ thể;
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ người ký.

Lưu ý:

1) Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ, chung cư thì phải ghi rõ:

Diện tích sàn xây dựng căn hộ;
Phần sở hữu chung, sử dụng chung;
Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;
Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

2) Trường hợp mua bán nhà ở mà nhà nước có quy định về giá thì phải thực hiện theo quy định đó.

>> Tham khảo: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng - Từ 1.000.000 đồng.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở - Tải miễn phí

>> TẢI MẪU MIỄN PHÍ: Hợp đồng mua bán nhà.

Quy định về chứng thực, công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp sau đây:
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư mà một bên là tổ chức.
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực được xác định là thời điểm hoàn thành việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở chỉ chính thức có hiệu lực pháp lý sau khi được công chứng, chứng thực theo quy định.

Lưu ý:

Về công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc công chứng hợp đồng → Thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng;
Việc chứng thực hợp đồng → Thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở giao dịch.

Tham khảo thêm:

>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.

>> Lệ phí công chứng;

>> Phân biệt công chứng và chứng thực.

Điều kiện giao dịch mua bán nhà ở

1. Điều kiện về nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, để được đem ra giao dịch, mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

Có sổ đỏ, trừ những trường hợp khác theo quy định (*);
Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu;
Nhà đang trong thời hạn sở hữu (trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn);
Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật;
Nhà ở không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Nhà không thuộc diện đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý:

Điều kiện quy định tại điểm (2) và điểm (3) nêu trên không áp dụng cho trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

------

(*) Những trường hợp mua bán nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ được quy định tại Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, bao gồm:

Nhà ở hình thành trong tương lai;
Bán nhà ở trong trường hợp phá sản, giải thể;
Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà đối với các trường hợp:
- Nhà ở thuộc tài sản công;
- Nhà ở xã hội, nhà ở cho LLVT nhân dân hoặc nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.

>> Có thể bạn cần: Cách kiểm tra sổ đỏ có bị thế chấp không.

2. Điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Căn cứ theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023, các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở thì phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

➨ Đối với bên bán nhà

Phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp, cho phép thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định:

Đối tượng	Điều kiện
Cá nhân	Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định.
Tổ chức	Có tư cách pháp nhân.

Lưu ý:

Riêng đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc đã mua nhà ở của chủ đầu tư.

➨ Đối với bên mua nhà

Đối tượng		Điều kiện
Cá nhân	Trong nước	- Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở; - Không cần phải thường trú/tạm trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Cá nhân	Nước ngoài	- Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; - Không cần phải tạm trú/thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; - Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; - Tuân thủ quy định của Luật Đất đai (nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài).
Tổ chức	Trong nước	- Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi thành lập, ĐKKD.
Tổ chức	Nước ngoài	- Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi thành lập, ĐKKD; - Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp tổ chức không mua nhà nhưng nhận ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS.

Bài viết liên quan:

>> Thủ tục đăng ký kinh doanh bất động sản;

>> Cách kê khai thuế TNCN khi mua bán nhà ở.

Mua bán nhà ở có kèm đất

Mua bán nhà ở cùng với đất là trường hợp xảy ra phổ biến, nhất là khi mua bán nhà ở riêng lẻ. Theo đó, người dân thường bán nhà và bán kèm cả phần đất gắn liền với nhà ở.

Trong trường hợp này, ngoài các điều kiện đã đề cập ở trên thì các chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng được cả điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

Đất có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
Đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

>> Có thể bạn cần: Dịch vụ sang tên sổ đỏ, sổ hồng.

Các câu hỏi thường gặp khi giao dịch mua bán nhà đất

1. Hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm những nội dung nào?

Hợp đồng về nhà ở do 2 bên thỏa thuận, phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau:

Tên đầy đủ và địa chỉ của các bên;
Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền mua bán nhà ở;
Thời gian giao nhận nhà ở;
Thời gian bảo hành nhà ở nếu là nhà ở được đầu tư xây dựng mới;
Thời hạn sở hữu trong trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Cam kết của các bên;
Phương thức giải quyết tranh chấp;
Các thỏa thuận khác;
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực;
Ngày ký kết hợp đồng cụ thể;
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ người ký.

>> TẢI MIỄN PHÍ: Mẫu hợp đồng mua bán nhà.

2. Có phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở không?

Pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng, chứng thực (trừ một số trường hợp cụ thể theo quy định);
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực được xác định là thời điểm hoàn thành việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực pháp lý thì phải công chứng, chứng thực.

3. Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở đâu?

Để công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở thì người dân có thể thực hiện tại:

Tổ chức hành nghề công chứng đối với việc công chứng;
UBND cấp xã nơi có nhà ở giao dịch đối với việc chứng thực.

4. Nhà không có sổ đỏ có bán được không?

Theo quy định, chỉ có nhà ở có sổ đỏ mới được đem ra giao dịch mua bán, trừ những trường hợp sau đây:

Nhà ở hình thành trong tương lai;
Bán nhà ở trong trường hợp phá sản, giải thể;
Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà đối với nhà ở thuộc tài sản công hoặc nhà ở xã hội, nhà ở cho LLVT nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.

>> Tham khảo chi tiết: Điều kiện mua bán nhà ở.

5. Những nhà ở như thế nào thì được đem ra giao dịch mua bán?

Để được đem ra thực hiện giao dịch mua bán, nhà ở phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có sổ đỏ (trừ một số trường hợp cụ thể theo quy định);
Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu;
Nhà đang trong thời hạn sở hữu (trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn);
Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật;
Nhà ở không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Nhà không thuộc diện đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

6. Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam được không?

Được. Theo quy định thì cá nhân người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam nếu có đủ các điều kiện sau đây: