Cho thuê nhà, mặt bằng, văn phòng có phải đăng ký kinh doanh

Cá nhân cho thuê nhà cần làm thủ tục gì, cá nhân cho thuê nhà có phải đăng ký kinh doanh không? Cách đăng ký mã số thuế, đăng ký kinh doanh cho thuê nhà.

Cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng có phải là kinh doanh bất động sản?

Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân, tổ chức trong nước được kinh doanh bất động sản (BĐS) theo hình thức sau đây:

• Xây nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để cho thuê, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
• Mua và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua;
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê;
• Thuê các BĐS sau đây để cho thuê lại:
  • Nhà ở;
  • Công trình xây dựng;
  • Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
  • Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

>> Tham khảo thêm: Kinh doanh bất động sản là gì?

Cho thuê nhà có phải đăng ký hộ kinh doanh hay doanh nghiệp không?

Tại Khoản 4 Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định kinh doanh ngành nghề có thu nhập thấp, không thường xuyên thì không cần đăng ký hộ kinh doanh (nếu không có nhu cầu). Theo đó, cá nhân cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng quy mô nhỏ không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh.

Đồng thời, một trong những điều kiện kinh doanh cho thuê nhà ở, mặt bằng là phải thành lập doanh nghiệp nhưng không áp dụng với các trường hợp như:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ;
• Cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích sinh lợi nhuận;
• Cá nhân, tổ chức bán nhà ở, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.

Ghi chú:

(*) Để kê khai và nộp thuế TNCN từ hoạt động kinh doanh BĐS.

Xem thêm: 

>> Cách tính và kê khai thuế cho thuê nhà 2026;

>> Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản và thuê nhà qua mạng;

>> Dịch vụ kê khai thuế cho thuê tài sản cá nhân - Từ 700.000 đồng.

Điều kiện kinh doanh bất động sản - Điều kiện cho thuê nhà xưởng, văn phòng

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện kinh doanh bất động sản (cho thuê nhà xưởng, mặt bằng, văn phòng…) được quy định như sau:

1. Trường hợp cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh bất động sản theo hình thức mua bán, cho thuê thì phải thành lập công ty, doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, ngoại trừ các trường hợp sau:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ;
• Cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải để kiếm lợi nhuận;
• Cá nhân, tổ chức bán nhà ở, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.

2. Các trường hợp không phải đăng ký doanh nghiệp thì vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đảm bảo:

• Không thuộc diện bị cấm, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan thẩm quyền;
• Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu không vượt mức quy định;
• Vốn chủ sở hữu của công ty kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS được quy định như sau: 
  • Tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư: Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha;
  • Tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư: Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha và phải bảo đảm khả năng huy động vốn; 
  • Nếu công ty vừa kinh doanh BĐS vừa triển khai nhiều dự án BĐS thì phải có đủ vốn chủ sở hữu cho từng dự án tuân thủ tỷ lệ nêu trên.

Tham khảo thêm:

>> Điều kiện kinh doanh nhà trọ cho thuê;

>> Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh;

>> Điều kiện thành lập công ty bất động sản.

Thủ tục đăng ký kinh doanh cho thuê nhà (mở công ty cho thuê mặt bằng)

1. Các trường hợp thành lập công ty cho thuê kho bãi, cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng 

Một số trường hợp cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh quy mô lớn, doanh thu cao cần phải thành lập công ty như là:

• Bạn thuê một tòa nhà có nhiều căn hộ, sau đó đầu tư cải tạo, trang trí nội thất rồi cho thuê lại các căn hộ với giá cao hơn;
• Bạn thuê 1 tòa nhà văn phòng hoặc thuê lại 1 hoặc nhiều tầng từ chủ đầu tư, sau đó ngăn thành các gian có diện tích khác nhau để cho thuê làm văn phòng hoặc cho thuê theo hình thức văn phòng chia sẻ (office share) hoặc văn phòng làm việc chung (coworking space)... 

2. Thủ tục thành lập công ty cho thuê bất động sản (nhà, văn phòng, mặt bằng kinh doanh)

Hồ sơ thành lập công ty cho thuê bất động sản (cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh):

Lưu ý:

Từ ngày 01/07/2025, trường hợp chủ sở hữu, người đại diện pháp luật hoặc thành viên/cổ đông góp vốn là cá nhân Việt Nam đã có mã định danh thì không cần nộp CCCD/hộ chiếu, cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ đối chiếu với dữ liệu đã được đồng bộ trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Bạn có thể nộp hồ sơ thành lập công ty bất động sản tại Sở Tài chính tỉnh hoặc nộp online trên trang Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

Sau 3 - 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài chính sẽ cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (giấy phép kinh doanh) cho công ty bất động sản.

Xem thêm: 

>> Cách mở công ty kinh doanh dịch vụ cho thuê kho bãi;

>> Điều kiện, thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản;

>> Quy định thiết lập mã định danh điện tử cho bất động sản.

3. Bổ sung mã ngành nghề cho thuê nhà, mã ngành nghề cho thuê văn phòng

Trường hợp doanh nghiệp muốn cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp hoặc thuê rồi cho thuê lại như văn phòng, kho hàng… thì doanh nghiệp phải làm thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của ngành nghề này.

Một số trường hợp cần bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản có thể kể đến như:

• Công ty muốn cho thuê văn phòng, kho, xưởng thuộc sở hữu của công ty;
• Công ty thuê sàn văn phòng quá rộng, muốn cho công ty khác thuê lại 1 phần diện tích;
• Công ty thuê sàn văn phòng của chủ đầu tư và cho các công ty khác thuê lại với giá cao hơn.

Các mã ngành nghề kinh doanh bất động sản mà doanh nghiệp có thể đăng ký theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam Quyết định 36/2025/QĐ-Ttg là:

• Mã ngành 6810: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê;
• Mã ngành 6821: Dịch vụ trung gian cho hoạt động bất động sản;
• Mã ngành 6829: Hoạt động bất động sản khác trên cơ sở hợp đồng hoặc phí.

Hồ sơ bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản cho công ty:

Doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Sở Tài chính cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính hoặc nộp online trên trang Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

Sau 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, nếu xét thấy hồ sơ hợp lệ thì Sở Tài chính sẽ tiến hành:

• Cập nhật thông tin ngành nghề đã được bổ sung vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp;
• Cấp giấy xác nhận về việc bổ sung ngành nghề kinh doanh (nếu doanh nghiệp có yêu cầu).

Xem thêm: 

>> Hồ sơ & thủ tục thay đổi, bổ sung ngành nghề kinh doanh;

>> Tra cứu mã ngành nghề kinh doanh Việt Nam - Mới nhất.

Thủ tục đăng ký mã số thuế cho thuê nhà, mặt bằng cho cá nhân, HKD

1. Các trường hợp đăng ký mã số thuế cho thuê nhà, mặt bằng

Một số trường hợp cụ thể cho thuê nhà, mặt bằng quy mô nhỏ hoặc dưới mức quy mô nhỏ cần đăng ký MST, xin giấy chứng nhận đăng ký thuế gồm:

• Chủ nhà cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng để kinh doanh, buôn bán;
• Chủ nhà trực tiếp cho thuê nhà trọ, cho thuê nhà nguyên căn, cho thuê chung cư để ở;
• Bạn thuê nhà có nhiều tầng, nhiều phòng rồi cải tạo và cho thuê lại với mức giá cao hơn;
• Bạn thuê một mặt bằng kinh doanh nhưng không sử dụng hết diện tích nên đã cho thuê lại một phần diện tích mặt bằng.

2. Thủ tục đăng ký mã số thuế cá nhân cho thuê nhà, MST hộ kinh doanh cá thể cho thuê nhà

Cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà, mặt bằng có thể làm theo 1 trong 2 cách sau:

• Cách 1: Đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế (áp dụng cho cá nhân không đăng ký HKD);
• Cách 2: Đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký hộ kinh doanh (áp dụng cho cá nhân có nhu cầu đăng ký hộ kinh doanh)

2.1. Đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế

Cá nhân kinh doanh làm tờ khai đăng ký thuế mẫu số 03-ĐK-TCT nộp cho Chi cục Thuế/Chi Cục Thuế khu vực nơi cá nhân, hộ gia đình có mặt bằng, nhà ở, văn phòng cho thuê.

Sau 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế sẽ cấp giấy chứng nhận đăng ký thuế (mẫu số 10-MST) hoặc thông báo mã số thuế cho cá nhân kinh doanh.

Tham khảo thêm: 

>> Cách đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản;

>> Cách đăng ký thuế online cho hộ gia đình và cá nhân kinh doanh;

>> Cách ghi tờ khai đăng ký thuế - Mẫu số 03-ĐK-TCT;

---------

Hiện Anpha cung cấp dịch vụ xin cấp giấy chứng nhận đăng ký thuế cho cá nhân có thu nhập từ việc kinh doanh, cho thuê bất động sản với mức phí rất ưu đãi.

GỌI NGAY

2.2. Đăng ký mã số thuế hộ kinh doanh cá thể theo cơ chế một cửa liên thông

Hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh cho thuê mặt bằng:

Hộ kinh doanh nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã hoặc nộp online trên trang Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng thông tin về đăng ký hộ kinh doanh.

Sau 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ hoàn tất thủ tục, cấp giấy chứng nhận thành lập và mã số thuế cho hộ kinh doanh.

>> Tham khảo thêm: Thủ tục đăng ký hộ kinh doanh.

Những lưu ý khi cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng kinh doanh và đi thuê nhà

1. Nếu bạn thuê lại nhà, mặt bằng để kinh doanh, buôn bán (ví dụ như mở tiệm cắt tóc, mở tiệm tạp hóa, mở quán ăn…) thì trước khi thuê, bạn cần kiểm tra xem địa chỉ này chủ nhà hoặc người thuê trước đó đã sử dụng để đăng ký hộ kinh doanh hay chưa. Nếu đã đăng ký hộ kinh doanh thì bạn phải lên UBND cấp phường/xã xin hủy bỏ hộ kinh doanh thì bạn mới có thể đăng ký hộ kinh doanh tại địa chỉ này;
2. Việc cho thuê lại văn phòng, cho thuê nhà, nhà kho, nhà xưởng… phải được sự đồng ý của chủ sở hữu (bên cho thuê) và phải được ghi nhận trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng;
3. Đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài nếu cho thuê lại bất động sản thì phải làm thủ tục bổ sung ngành nghề, đồng thời làm thủ tục thay đổi giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);
4. Văn phòng, nhà cho thuê, mặt bằng kinh doanh, kho, xưởng… phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ, hợp pháp (như hợp đồng thuê, sổ đỏ…) và không bị tranh chấp về quyền sở hữu;
5. Nội dung hợp đồng cho thuê bất động sản phải ghi rõ nội dung quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên thuê và bên cho thuê, đồng thời phải đảm bảo không sử dụng sai chức năng của bất động sản cho thuê, ví dụ: chung cư chỉ có chức năng để ở, không được cho thuê với mục đích làm nhà trẻ hay khám chữa bệnh.

>> Có thể bạn quan tâm: Cho người khác thuê phòng để sử dụng ma túy có bị xử phạt không.

Một số câu hỏi thường gặp khi làm thủ tục cho thuê mặt bằng kinh doanh

1. Hộ gia đình cho thuê nhà trọ có phải đăng ký kinh doanh?

Cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà trọ, cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không cần thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh mà chỉ cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đăng ký thuế.

Việc xin giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế là để thực hiện kê khai thu nhập và nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh.

>> Tìm hiểu thêm: Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đăng ký thuế.

2. Cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, văn phòng có phải là kinh doanh bất động sản không?

Có. Việc cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng kinh doanh, nhà kho, nhà xưởng để sản xuất, kinh doanh… là hình thức kinh doanh bất động sản.

Cá nhân, tổ chức hoàn toàn có quyền cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức hoặc có quyền cho thuê lại 1 phần hoặc toàn bộ các bất động sản mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê (chủ bất động sản) đồng ý.

>> Xem chi tiết: Cho thuê nhà, mặt bằng có phải là kinh doanh bất động sản.

3. Các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh công ty cho thuê nhà, mặt bằng là gì?

Trường hợp cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh quy mô nhỏ hoặc dưới mức quy mô nhỏ, không thường xuyên không cần xin giấy phép thành lập doanh nghiệp như:

• Chủ nhà cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng để kinh doanh, buôn bán;
• Chủ nhà trực tiếp cho thuê nhà trọ, cho thuê nhà nguyên căn, cho thuê chung cư để ở;
• Bạn thuê nhà có nhiều tầng, nhiều phòng rồi cải tạo và cho thuê lại với mức giá cao hơn;
• Bạn thuê một mặt bằng kinh doanh nhưng không sử dụng hết diện tích nên đã cho thuê lại một phần diện tích mặt bằng.

4. Cho thuê văn phòng dạng office share hoặc coworking space có phải đăng ký kinh doanh?

Có. Cho thuê văn phòng theo mô hình văn phòng chia sẻ (office share) hoặc văn phòng làm việc chung (coworking space)... đòi hỏi phải có diện tích mặt bằng rộng, quy mô lớn. Do đó, bạn phải thực hiện thành lập công ty và đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.

>> Xem thêm: Dịch vụ đăng ký kinh doanh bất động sản.

5. Công ty muốn cho thuê lại một phần văn phòng thì cần làm thủ tục gì?

Nếu doanh nghiệp muốn cho thuê lại một phần diện tích văn phòng, kho hàng… thì phải đăng ký bổ sung ngành kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của ngành nghề này.