Mã định danh bất động sản là gì & để làm gì - từ 01/03/2026

Định danh sổ đỏ, định danh sổ hồng, định danh đất đai, định danh thửa đất hay định danh bất động sản là gì? Định danh bất động sản để làm gì và khi nào làm?

Ngày 31/12/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là việc triển khai gắn mã định danh điện tử cho bất động sản kể từ ngày 01/03/2026.

Định danh bất động sản là gì?

Định danh bất động sản chính là gắn một mã số duy nhất cho từng bất động sản. Theo đó mỗi thửa đất, căn nhà (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng đều có một mã định danh điện tử riêng để nhận diện và quản lý trên hệ thống dữ liệu quốc gia. 

Do vậy, mọi người còn gọi định danh bất động sản là định danh thửa đất, định danh đất đai hay định danh sổ đỏ, sổ hồng… 

>> Xem thêm: Bất động sản là gì.

Đặc điểm của mã định danh bất động sản

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản có những đặc điểm sau đây:

1. Mã định danh điện tử cho bất động sản là một chuỗi tối đa 40 ký tự gồm số và chữ, được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

2. Mỗi mã định danh bất động sản chỉ được gắn với một sản phẩm bất động sản duy nhất và theo suốt vòng đời của tài sản đó, từ thời điểm hình thành, đưa vào sử dụng cho đến khi thực hiện các giao dịch, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp…

3. Mã định danh bất động sản không thay thế cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng là công cụ quản lý điện tử trong hệ thống quốc gia.

Quy định về thiết lập mã định danh điện tử cho bất động sản

Theo quy định, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản được xây dựng trên cơ sở tích hợp nhiều lớp thông tin nhằm bảo đảm không trùng lặp.

Mã được tự động tạo lập trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, được quản lý bởi Bộ Xây dựng.

1. Cấu trúc mã định danh điện tử bất động sản là nhà ở

Theo nội dung tại Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 357/2025/NĐ-CP, một mã định danh điện tử bất động sản là nhà ở được cấu thành từ các nhóm trường thông tin sau:

• Mã định danh thửa đất;
• Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;
• Mã định danh địa điểm (nếu có);
• Dãy ký tự tự nhiên.

Theo đó, Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh điện tử cho bất động sản là nhà ở và các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cùng với thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Cấu trúc mã định danh bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình

Tương tự như bất động sản là nhà ở, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cũng được cấu thành từ các nhóm thông tin gồm:

• Mã định danh thửa đất;
• Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;
• Mã định danh địa điểm (nếu có);
• Dãy ký tự tự nhiên.

Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh cho sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trên địa bàn tại thời điểm kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng được ban hành.

Dự kiến khi nào định danh bất động sản?

Hiện chưa có quy định cụ thể về thời gian thực hiện định danh bất động sản, có thể khác nhau tùy theo từng trường hợp và quy định của từng địa phương. Tuy nhiên, theo dự kiến của Bộ Công an và các cơ quan chức năng, quy trình này có thể được diễn ra với thời gian kéo dài như sau:

Lưu ý:

1) Thời gian thu thập và xác thực thông tin tài sản BĐS có thể kéo dài hơn trong trường hợp cần xác minh thông tin từ nhiều nguồn khác nhau hoặc tài sản có tính phức tạp.

2) Thời gian cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thay đổi tùy thuộc vào quy trình làm việc của từng cơ quan chức năng.

Tìm hiểu thêm:

>> Thủ tục đăng ký biến động đất đai;

>> Thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất;

>> Các quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Định danh bất động sản để làm gì?

Việc triển khai định danh bất động sản là vô cùng cần thiết, nhằm các mục đích sau đây:

➧ Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản

Định danh bất động sản giúp xác định rõ thông tin chủ sở hữu và quyền sở hữu, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và tránh các tranh chấp pháp lý liên quan đến thửa đất hoặc tài sản gắn liền trên đất.

➧ Nâng cao tính minh bạch trong giao dịch thị trường bất động sản

Việc bất động sản được định danh rõ ràng giúp các giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp… diễn ra minh bạch, an toàn, hợp pháp và nhanh chóng, giúp các bên có thể yên tâm hơn khi tham gia giao dịch bất động sản.

➧ Cơ sở để định giá tài sản

Các thông tin về diện tích, vị trí, địa điểm và tính pháp lý của bất động sản sau khi được định danh sẽ là cơ sở để đưa ra mức định giá xác thực cho tài sản, hỗ trợ công tác đầu tư, vay vốn hoặc mua bán bất động sản.

➧ Tăng giá trị tài sản

Một bất động sản đã được gắn mã định danh, có tính pháp lý rõ ràng sẽ có giá trị cao hơn trên thị trường, giúp thu hút nhiều nhà đầu tư và người mua, đồng thời giảm thiểu các rủi ro khi tham gia vào thị trường giao dịch bất động sản.

➧ Đáp ứng nhu cầu tra cứu, giám sát đối với bất động sản

Khi bất động sản được định danh và quản lý trên hệ thống thông tin điện tử quốc gia, người dân có thể giám sát, kiểm tra tình trạng của bất động sản bất cứ lúc nào thông qua việc tra cứu bằng mã định danh của bất động sản đó, giúp chủ sở hữu quản lý tài sản dễ dàng, hiệu quả hơn.

➧ Hỗ trợ công tác quản lý của cơ quan nhà nước

Định danh bất động sản giúp cho việc quản lý tài sản trở nên thuận lợi hơn, đặc biệt đối với các cơ quan chức năng hoặc tổ chức cần kiểm soát và giám sát quyền sử dụng đất.

Các câu hỏi thường gặp về quy định gắn mã định danh bất động sản

1. Định danh bất động sản là gì?

Định danh bất động sản là gắn một mã số duy nhất cho từng bất động sản, từ đó mỗi thửa đất, căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng đều có một mã định danh điện tử riêng để nhận diện và quản lý trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

>> Tìm hiểu thêm: Mục đích gắn mã định danh bất động sản.

2. Cấu trúc mã định danh điện tử bất động sản là nhà ở như thế nào?

Một mã định danh điện tử bất động sản nhà ở được cấu thành từ các nhóm thông tin sau:

• Mã định danh thửa đất;
• Mã số thông tin dự án và công trình xây dựng;
• Mã định danh địa điểm (nếu có);
• Dãy ký tự tự nhiên để đảm bảo tính duy nhất.

>> Xem chi tiết: Quy định về thiết lập mã định danh bất động sản.

3. Đặc điểm của mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là gì?

Mã định danh điện tử bất động sản có những đặc điểm sau đây:

1. Mã định danh điện tử cho bất động sản là một chuỗi tối đa 40 ký tự gồm số và chữ;
2. Mỗi mã định danh chỉ dành cho một BĐS duy nhất và theo suốt vòng đời của tài sản đó;
3. Mã định danh BĐS không thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

>> Xem chi tiết: Đặc điểm mã định danh bất động sản.

4. Khi nào cần phải có mã định danh điện tử bất động sản?

Những giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, vay vốn thế chấp… liên quan đến bất động sản kể từ ngày 01/03/2026 trở đi bắt buộc phải có mã định danh điện tử hợp lệ trong hồ sơ, dữ liệu.

5. Cơ chế cấp mã định danh bất động sản như thế nào?

Cơ chế cấp mã định danh cho bất động sản như sau:

• UBND cấp tỉnh/thành phố thực hiện thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu về BĐS ở địa phương;
• Sau khi cập nhật thông tin về BĐS vào cơ sở dữ liệu điện tử, mã được tạo lập tự động gắn với từng bất động sản.