Thế chấp sổ đỏ (vay thế chấp sổ đỏ, vay thế chấp sổ hồng) là gì? Trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) theo Luật Đất đai mới.
Thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất theo quy định pháp luật, tuy nhiên không phải mọi trường hợp đều được phép thế chấp sổ đỏ. Dưới đây là các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.
I. Sổ đỏ là gì? Thế chấp sổ đỏ (vay thế chấp sổ đỏ) là gì?
Sổ đỏ hay sổ hồng là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng.
Căn cứ theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, bạn có thể hiểu thế chấp sổ đỏ hay vay thế chấp sổ đỏ là dùng sổ đỏ (giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất) để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi vay một khoản tiền nào đó. Thông thường mọi người còn gọi việc thế chấp này bằng các từ như là: cắm sổ đỏ, cầm sổ đỏ, vay cầm cố sổ đỏ, cầm sổ hồng…
1. Quyền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện giao dịch (không đủ điều kiện thế chấp)
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai;
- Quyền sử dụng đất đang trong tình trạng không có tranh chấp. Trường hợp nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng bản án/quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác;
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Như vậy, nếu người sử dụng đất không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện kể trên thì sẽ không được dùng sổ đỏ để thế chấp.
>> Bài viết có liên quan: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
2. Quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp
➨ Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
Căn cứ theo quy định tại Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015, người quản lý quyền sử dụng đất thuộc di sản thừa kế chỉ được mang sổ đỏ đi thế chấp khi có văn bản đồng ý thế chấp của tất cả những người thừa kế.
Như vậy, trường hợp không có sự đồng thuận của tất cả những người thừa kế, người quản lý di sản sẽ không được phép thế chấp quyền sử dụng đất này.
➨ Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, quyền sử dụng đất không nằm trong danh sách các tài sản hình thành trong tương lai thì có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Như vậy, quyền sử dụng đất chưa hình thành hoặc chưa có sổ đỏ tại thời điểm lập hợp đồng bảo đảm thì không thể dùng để vay thế chấp.
3. Quyền sử dụng đất thuộc loại đất không được thế chấp
Các loại đất không được mang sổ đỏ đi thế chấp bao gồm:
➨ Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai 2024, đất của cơ sở tôn giáo hoặc cộng đồng dân cư không được phép thế chấp nếu đất đó thuộc một trong hai trường hợp sau:
- Được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất.
➨ Đất thuê trả tiền hàng năm
Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, người sử dụng đất chỉ được phép thế chấp tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, công trình xây dựng mà không được phép thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2024. Quy định này nhằm hạn chế các rủi ro liên quan đến việc thế chấp tài sản không có tính ổn định lâu dài.
➨ Đất rừng tự nhiên
Theo Khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2024, đất rừng tự nhiên được nhà nước cho thuê không được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp hoặc mang góp vốn. Quy định này nhằm bảo vệ tài nguyên rừng và đảm bảo việc quản lý đất rừng một cách bền vững.
➨ Đất quốc phòng và an ninh kết hợp kinh tế
Đất quốc phòng và an ninh kết hợp với kinh tế không được phép thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp quyền thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, các đơn vị quân đội, công an và đơn vị sự nghiệp công lập thuộc quân đội, công an không được thế chấp tài sản gắn liền với đất.
4. Quyền sử dụng đất chưa có sự đồng ý thế chấp của đồng sở hữu
Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người (đồng sở hữu) thì việc thế chấp sổ đỏ phải tuân thủ các quy định liên quan đến quyền của từng cá nhân sở hữu. Cụ thể có 2 trường hợp như sau:
➨ Trường hợp 1: Quyền sử dụng đất có thể phân chia được theo từng phần
Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia được theo phần, mỗi thành viên đồng sở hữu muốn thực hiện quyền thế chấp thì phải thực hiện thủ tục tách thửa.
Sau khi tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, người sở hữu quyền sử dụng đất mới có thể thực hiện các quyền liên quan đến đất, bao gồm cả thế chấp.
➨ Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất không phân chia được theo từng phần
Các thành viên đồng sở hữu phải ủy quyền cho một người đại diện thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan. Nếu người đại diện không có văn bản ủy quyền của các thành viên khác thì không được phép thế chấp.
Như vậy, khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung, nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu hoặc không thực hiện đúng quy trình thì việc thế chấp sẽ không được pháp luật chấp nhận.
5. Chủ thể thế chấp chưa thành niên hoặc bị hạn chế, bị mất năng lực hành vi dân sự
Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự 2015, người chưa đủ 18 tuổi hoặc người bị hạn chế/bị mất năng lực hành vi dân sự không được tự mình thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong những trường hợp này, người đại diện hợp pháp của chủ thể thế chấp như cha mẹ, người giám hộ hoặc người được Tòa án chỉ định trong một số trường hợp đặc biệt mới có quyền thay mặt thực hiện giao dịch thế chấp.
6. Cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất là người dân tộc thiểu số
Cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo và được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ thì không được phép thế chấp quyền sử dụng đất, trừ khi thế chấp tại ngân hàng chính sách (quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai 2024).
>> Có thể bạn cần: Những điểm mới của Luật Đất đai 2024.
III. Câu hỏi liên quan đến các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ
1. Điều kiện để thế chấp sổ đỏ, thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Người sử dụng đất chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất (cầm sổ đỏ, cầm sổ hồng) khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai;
- Quyền sử dụng đất đang trong tình trạng không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng bản án/quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác;
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Tham khảo:
>> Những trường hợp không được thế chấp sổ đỏ;
>> Cách kiểm tra sổ đỏ có bị thế chấp hay không.
2. Các loại đất không được thế chấp theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024?
Các loại đất không được thế chấp theo quy định Luật Đất đai 2024 bao gồm:
- Đất của cơ sở tôn giáo, công đồng dân cư;
- Đất thuê trả tiền hàng năm;
- Đất rừng tự nhiên;
- Đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.
3. Dân tộc thiểu số nhận quyền sử dụng đất do nhà nước cấp có được thế chấp sổ đỏ không?
Cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo và được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ không được phép thế chấp quyền sử dụng đất, trừ khi thế chấp tại ngân hàng chính sách.
Luật sư Diễn Trần - Phòng Pháp lý Anpha