BĐS là gì? Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ miễn thuế TNCN? Các trường hợp miễn thuế TNCN chuyển nhượng BĐS theo Luật Thuế TNCN 2025?
I. Căn cứ pháp lý
1. BĐS là gì?
Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa bất động sản (BĐS) gồm có:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật (ví dụ: quyền sử dụng đất, tài sản dưới mặt đất như khoáng sản).
Theo đó, bạn có thể hiểu bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với mảnh đất như nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc hoặc các tài sản như khoáng sản dưới mảnh đất đó… với đặc tính cố định về mặt vật lý.
>> Bài viết liên quan: Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là gì?
Theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, “thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản” được quy định trong Luật Thuế TNCN 2025 bao gồm các khoản thu nhập từ:
- Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở, kết cấu hạ tầng công trình gắn liền với đất, tài sản nông lâm ngư nghiệp gắn liền với đất);
- Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức (bao gồm cả thu nhập khi góp vốn để thành lập công ty hoặc để tăng vốn trong doanh nghiệp bằng bất động sản.
1. Các trường hợp có thu nhập được miễn thuế TNCN
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, dưới đây là 22 trường hợp có thu nhập thuộc diện được miễn thuế TNCN:
- Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và quà tặng là bất động sản;
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất khi đó là tài sản duy nhất của cá nhân;
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân khi được nhà nước bàn giao đất;
- Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân khi trực tiếp sản xuất các sản phẩm từ cây trồng và rừng trồng; chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, đánh bắt chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua khâu sơ chế thông thường; sản xuất muối;
- Thu nhập từ việc chia lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã hoặc liên hiệp HTX nông nghiệp, cá nhân là nông dân ký kết hợp đồng với doanh nghiệp khi tham gia dự án "Cánh đồng lớn", trồng rừng sản xuất và nuôi trồng thủy sản;
- Thu nhập từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao cho để sản xuất;
- Thu nhập từ nguồn lãi của trái phiếu Chính phủ, nguồn lãi của trái phiếu chính quyền địa phương, nguồn lãi từ tiền gửi tại tổ chức tín dụng, nguồn lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ;
- Thu nhập từ kiều hối từ nước ngoài;
- Tiền lương, tiền công do làm việc ban đêm, tiền làm thêm giờ, tiền lương, tiền công trả cho những ngày đi làm không nghỉ phép;
- Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; khoản thu nhập do Quỹ bảo hiểm hưu trí bổ sung, quỹ hưu trí tự nguyện chi trả;
- Thu nhập từ tiền học bổng;
- Thu nhập từ khoản bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, hợp đồng bảo hiểm phi nhân thọ, khoản bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường của nhà nước và các khoản bồi thường khác;
- Thu nhập nhận được từ các tổ chức từ thiện và quỹ từ thiện;
- Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ của bên nước ngoài;
- Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên trên tàu biển là người Việt Nam;
- Thu nhập từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ cho hoạt động khai thác thủy sản xa bờ;
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, chuyển nhượng tín chỉ các bon; thu nhập từ nguồn tiền lãi trái phiếu xanh, từ việc chuyển nhượng trái phiếu xanh;
- Thu nhập từ tiền lương, tiền công từ thực hiện các nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo;
- Thu nhập từ quyền tác giả khi thực hiện nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo;
- Khoản thu nhập của chuyên gia, nhà đầu tư cá nhân từ dự án khởi nghiệp sáng tạo, sáng lập viên của doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, nhà đầu tư cá nhân góp vốn vào các quỹ đầu tư mạo hiểm;
- Khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công của chuyên gia ở nước ngoài làm việc tại chương trình, dự án được tài trợ bằng nguồn vốn ODA không hoàn lại, các chương trình, dự án phi chính phủ của nước ngoài tại Việt Nam; cá nhân là người Việt Nam hiện đang làm việc tại cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam; cá nhân đang tham gia lực lượng gìn giữ hòa bình của Liên hợp quốc;
- Thu nhập của cá nhân là chủ doanh nghiệp tư nhân, chủ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.
Có thể bạn cần:
>> Cách tính thuế thu nhập cá nhân;
>> Cách quyết toán thuế TNCN online;
>> Các khoản miễn thuế TNCN - Cập nhật mới;
>> Các khoản thu nhập không tính thuế TNCN;
>> Cách quyết toán thuế TNCN cho người nước ngoài.
2. Quy định miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS theo Nghị định 253 về thuế TNCN
➤ Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và quà tặng là bất động sản
Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng, khoản nhận thừa kế và quà tặng là bất động sản (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh BĐS) giữa:
- Vợ đối với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ đối với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi đối với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng đối với con dâu (kể cả khi chồng chết);
- Cha vợ, mẹ vợ đối với con rể (kể cả khi vợ chết);
- Ông nội, bà nội đối với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại đối với cháu ngoại;
- Anh, chị em ruột đối với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam về kinh doanh BĐS) khi vợ/chồng thỏa thuận ly hôn hoặc do Tòa án phán quyết việc phân chia tài sản thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này được miễn thuế.
Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật Việt Nam về quản lý thuế.
➤ Thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất khi đó là tài sản duy nhất của cá nhân
Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Quy định miễn thuế TNCN này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai.
Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế TNCN phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng được gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này sẽ không được xác định là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân;
- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả trường hợp vợ, chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, chung quyền sử dụng đất ở) thì chỉ có cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại nơi khác được miễn thuế. Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, chung quyền sử dụng đất ở có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại nơi khác thì không được miễn thuế TNCN;
- Có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm được xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp cấp lại, cấp đổi theo quy định pháp luật về đất đai thì được tính tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác được gắn liền với đất trước khi cấp lại, cấp đổi.
Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật Việt Nam về quản lý thuế.
Lưu ý:
Các cá nhân nêu trên phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu hoặc chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần quyền sở hữu này thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải tự kê khai và tự chịu trách nhiệm. Trường hợp bị phát hiện kê khai không đúng luật sẽ bị cơ quan nhà nước truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật Việt Nam về quản lý thuế và pháp luật liên quan khác.
>> Tham khảo thêm: Dịch vụ quyết toán thuế thu nhập cá nhân.
IV. Các câu hỏi liên quan đến miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
1. Anh A hiện đang đứng tên sở hữu một căn nhà tại phường Cầu Giấy và đây là nhà ở duy nhất thuộc quyền sở hữu của anh A. Nay anh A dự kiến chuyển nhượng 50% quyền sở hữu đối với căn nhà này cho anh B. Vậy trong trường hợp này, phần thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng 50% quyền sở hữu nhà ở có thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hay không?
Không, do điều kiện nhà duy nhất chưa đủ để được miễn thuế, anh A phải chuyển nhượng toàn bộ căn nhà duy nhất thì mới đáp ứng điều kiện này.
>> Xem chi tiết: Quy định miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.
2. Trường hợp vợ chồng ly hôn, Tòa án phân chia tài sản nhà ở thì thu nhập từ diện phân chia này có phải nộp thuế TNCN không?
Không, do đây là trường hợp ly hôn và có phán quyết từ Tòa án.
>> Tham khảo thêm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là gì.
Khánh Huyền - Phòng Kế toán Anpha